旧楼并购市场有望「突破樽颈」

2021-10-26 00:00

(星岛日报报道)早前特首林郑月娥指出,为加快市区重建,将研究降低强拍门槛,田生地产主席区永华表示,近年旧楼市场停滞不前,在于面对三大阻力,辣税、高门槛及强拍流程冗长,当此三大收楼阻力一一解决,旧楼并购市场有望「突破樽颈」。

区永华说,现时收楼量较2011年高峰期大跌80%,最大的阻力不是八成强拍门槛,而是辣税。「门槛高,我们可跑多几趟,勤力一些,最终有机会成功。」他表示,靠努力,可将一幢旧楼业权齐集至80%,不过,辣税带来的困难,却是牢不可破。

自从BSD(买家印花税)出台后,收楼财团需额外支付相等于楼价30%的厘印费,加上利息及收购时间冗长,成本大增。以一个收购价10亿的地盘,缴税后高达13亿,成本大增30%,此30%不能当楼按向银行贷款,收楼历时数年至逾10年,尽管拆楼时可取回辣税,惟期间支出大增,令发展商意欲大减甚至却步。

最新一份施政报告,特首林郑月娥指出,将研究降低强拍门槛。区永华表示,现时,旺角、太子、九龙城、上环及西环,很多旧楼地铺所占业权份数多达30%至50%,阻碍收购;目前市场仍不乏楼高六层或以下的优质旧楼,分布西环、土瓜湾、九龙城及新蒲岗,楼龄普遍60年以上,存在不少失踪人口,加上楼层低,齐集80%业权变得不可能,只要降低门槛,问题才得以解决。

他又说,降低门槛,亦有助瓦解「钉子户」,市场上一些实力投资者,专门购入旧楼两成业权,以此索取「天价」。一些老牌家族后人,亦持有高比数业权作长线收租,无意发展。当面对以上两种情况,一班有心等待收购、换楼以改善生活的小业主,十分头痛。

收楼人经过碰上钉子户,最终无奈妥协。「市场有极不公平现象,一些善良的大叔,每尺收购价一万五千元,没有他们的支持及贡献,整个地盘无望开展收购,更无望成功,钉子户却趁机获取暴利,坚持每尺索价二万五千元,否则翘起整个项目。」

区永华建议,政府可加快批出强拍,土地审裁处增加司法人员,处理积压个案,加快排期上庭步伐。

「有些被强拍的投资者或财团,看中发展商收楼成本沉重(收楼支出,辣税及利息),千方百计缺席审讯,将时间拖长,务求买方在价格上妥协。」他表示,某一些个案在批出强拍后,甚至拖延至长达三年后,发展商才得以开展工作。

他建议,政府可容许在强拍批出后,容许发展商涉足地盘,展开交吉及拆楼等工作,此期间,将款项留在法庭或律师楼,继续与被强拍的一方洽商,不致影响整体的收楼及发展进度。

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