美景楼收购惊现「两份合约」

（星岛日报报道）近年财团积极买入具重建价值的旧楼，为降低收购成本，本报获悉，不少财团会采用「两份合约」方式收楼，其中一份为买卖合约，楼价在土地注册处登记，另一份则为神袐的「补充价」合约，并以搬迁津贴等名义支付，不当作楼价登记，其中土瓜湾美景楼第一期收购价由两个部分组成，当中买卖合约平均每方尺约1.1万，「补充价」合约则为平均每方尺约5000元，换言之，平均每方尺收购价约1.6万。
本报上月初独家披露美景楼第一期、获财团出价收购，据悉住宅部分平均每尺收购价约1.6万。本报获悉，上述收购价由两个部分组成，其中买卖合约价平均每尺约1.1万，搬迁津贴平均每尺约5000元。

本报调查发现，部分搬迁津贴金额介乎125.94万至376.2万，其中一个面积约390.73方尺的标准楼层单位，合约价429.803万，即平均每方尺约11000，该单位另有195.365万搬迁津贴，为合约价的45.45%，以单位面积计，即搬迁津贴每方尺约达5000元，换言之，该单位总收购价约625.168万，总收购尺价约16000。

另外一个高层连平台单位，面积413.34方尺，合约价约454.674万，平台部分则以每方尺3000元收购，按该单位平台面积145.31方尺计，涉资约43.593万，即总楼价约498.267万，而该单位的搬迁津贴约206.67万，为楼价的41.48%，每方尺约5000元。事实上，该特色单位楼价合约价连同搬迁津贴总收购价约704.937万，每方尺收购价约16000。
中层户津贴376.2万

上述一个中层单位，搬迁津贴达到376.2万。该单位面积752.4方尺，单位总收购价约1203.84万，包括楼价827.64万，搬迁津贴376.2万，为楼价的45.45%。

该旧楼早于1964年落成，至今约有58年楼龄，合共约有701个住宅单位，另有地铺等，地盘面积约4.54万方尺，为市区罕见的大型地盘，若以地积比率9倍重建发展，涉及可建总楼面约40.88万方尺。

参考邻近私楼造价，例如区内指标屋苑翔龙湾，最近平均每方尺成交价约1.9万元。该屋苑3座高层G室，面积384方尺的单位，本月初以748万易手，尺价约1.9万。
市建局同区收购尺价高见1.9万

参考市建局于同区的收购价，最新该局去年8月就土瓜湾盛德街/马头涌道的公务员建屋合作社楼宇重建试点项目，向物业业主发出收购建议，自住业主的收购建议尺价为实用面积每方尺19848元。另外，该局早于2017年底就春田街/崇志街、鸿福街/银汉街和启明街/荣光街相邻项目，当时其收购建议尺价为实用面积每方尺15916元。而同年7月该局亦收购另外3个项目，即向庇利街/荣光街项目、鸿福街/启明街项目和荣光街项目，收购价为每方尺15383元。

知情人士透露，对于收楼财团来说，补充价可弹性处理，方便收楼进程，更可因应不同个案节省成本。除私人财团收购设有楼价的合约价、搬迁津贴外，市建局收购业主自住的住宅物业时，除会给予业主其物业的市值交吉价外，亦会加上一笔自置居所津贴，以协助他们重新购置物业。

据市建局资料显示，自置居所津贴的计算，是以假设单位价值为基础。假设单位楼龄为七年，位于质素与被收购楼宇可供比较的假设楼宇内。如业主不在其物业居住并将之空置，市建局会给予该业主物业的市值交吉价及补助津贴。补助津贴一般为自置居所津贴的25%至75%，视乎业主拥有多少物业及其占用状况。