来论｜土地供应的「因」与「果」

随着近月发展商重拾销售步伐，焦点楼盘连环登场。在位置相近的楼盘短时间内同期推出的情况下，新盘市场出现「百家争鸣」的局势，多区均出现「新盘战」。这个现象的出现，根源在于土地供应的步伐。以下将以此为起点，检视近年土地供应的「因」与「果」。
密集推地  预示未来私楼供应重镇

自90年代后，大型新市镇发展速度大幅放缓，而且受市场波动影响，政府一度停止造地多年。面对市况回暖，政府的土地储备不足以应付上升的住屋需求。加上自2018年，政府修订《长远房屋策略》中目标的公私营房屋供应比例，由六四比改为七三比，令私楼用地更加捉襟见肘。因此，当有新发展区的熟地供应进入收成期，便立刻拨入卖地表推出市场。早些年的将军澳，以及近年的启德，便是短期内密集推地的例子。以2019/20年度为例，在该年七幅批出的私楼用地中，有四幅均来自启德，占比超过一半。

以上的趋势已经在近年私楼落成量的分布上得到反映，西贡区（包括将军澳）及九龙城区（包括启德）分别为2021及2022年最多供应落成的地区，占整体比例的29%和20%。展望未来5年，随以往的推地步伐演变成落成量的高峰期，启德作为供应重镇的角色将会持续。透过整合最新的建筑图则及售楼说明书资料，我们预计九龙城区（包括启德）将在未来5年内提供约21,600个单位，即占新落成楼单位总数约23%，而大部分供应将来自政府拍卖的启德前跑道区用地。

在土地供应不足，供求失衡下，香港高企的楼价对于市场行为也产生了重大的影响。在负担能力下降的情况下，有意置业的人士只能「将货就价」，才能登上置业阶梯，而这往往意味着放弃居住空间以换取一个较低总价的单位。这导致纳米及小型单位以银码细、上车易取胜，从而成为刚需的主流，造就这类单位在2019年所录得的售出比率稳超90%，高于中型单位。
土地供应不足  造就纳米户垄断刚需

随政府近年两次放宽按揭成数规例，令所需首期金额减少，置业人士的负担能力以及购买较大面积单位的意欲均有所提升。加上资助房屋供应的增加，为预算有限的买家提供具竞争力的替代选项，导致纳米及小型单位的吸引力有所下降。因此，从2020年第二季开始，中型单位的售出比率就超过了纳米及小型单位，并维持至今。然而，这不代表纳米单位会因而完全消失。基于最新的城市规划及建筑图则申请，我们预计纳米单位的落成量将于2023年达到顶峰，并在2024至2025年开始渐趋平稳。
吸取经验  保持战略定力造地建屋

前事不忘，后事之师，以往土地供应种下的「因」，均会带来今日以至未来的「果」。归根究柢，正如我们在近期发表的《十年房屋落成量预测2023》报告中指出，无论是增加房屋供应或是增加居住空间，都需要更多土地才能实现。造地是长年累月的大事，即使面对短期的经济波动，也需要持之以恒。我们希望，随交椅洲人工岛及北部都会区等大型造地计画的推进，能为香港打下坚实基础，让大众市民可以有一个更宜居的家园。
叶文祺
团结香港基金副总裁
梁跃昊
团结香港基金研究员