楼价下跌冲击退休规划

本港楼价持续下跌，日前公布的中原城市领先指数连跌三周，楼价重回2016年9月底的水平，创近8年新低。物业向来是港人最大的资产，楼价下跌，资产缩水，原来连退休人士亦受波及，认可财务策划师李澄幸接触不少退休人士，以安老按揭为退休规划的「最后手段」，如今楼价自高位下跌近三成，参与安老按揭可获的每月收入少逾4,000元。对资产不多，整盘退休收支帐目计得「掹掹紧」的人士而言，冲击相当大，且听理财专家提供的三大应对方法，当中一招更让退休人士每月增加逾万元收入。

李澄幸指，物业向来是大部分港人的核心资产，很多人到达退休年纪，物业早已完成供款，不少更拥有多于一个物业。以本地银行进行的千万富翁调查为例，去年港人净资产继续以物业为主，占比达到七成二。

正因为物业是港人的核心资产，按揭证券公司在2011年推出的安老按揭计划，他形容是一项德政，让55岁以上退休人士，利用住宅物业作抵押品，获取持续、稳定的每月收入。

据按证公司截至今年6月底的数据，安老按揭累积申请宗数7,504宗，以推行13年之久，数目看似不多，但经过多年来的宣传和推广，李澄幸发现不少已退休或准退休人士，其实已将安老按揭纳入退休规划，只是暂不执行。有的会视乎其他资产的消耗情况，将安老按揭视为「最后手段」；有的则可能因为年岁较高，每月领取的金额较多，而尽量推迟参与。

不过，安老按揭是以参与时的楼价，锁定未来每月可获取的年金收入。近年楼市下行，参与安老按揭产生的退休收入也相应减少。以60岁单身人士，采用定息申请终身年金为例，在楼价价值1,400万元的时候参与，每月可领取23,100元。若楼价下跌近三成，至1,000万元才参加，每月年金降至18,900元，每月减少4,200元。李澄幸直言，对于本身退休资源不多，需要依赖自置物业的人士影响最大，「首先要检视手上退休资源，认清退休资源减少的事实及影响。」

他有三大建议的应对方法，首先是善用公共政策的退休工具，包括长者生活津贴及香港年金。申领长者生活津贴，设有资产上限及每月总入息限额，现时单身人士分别为40.1万元及10,710元；夫妇则分别为60.8万元及16,330元。
资产「超标」可投保香港年金

退休人士每月收入一般难以超出上述金额，不过资产「超标」又怎么办？只要超出限额的个人资产，投保至香港年金，便可令自己合资产申领长者生活津贴，每月可获金额4,195元。

香港年金是具有官方背景、由外汇基金全资拥有的香港年金公司推出，60岁或以上香港永久性居民可申请。根据长者生活津贴的资产限制，投保香港年金的总额获豁免计算为资产，另外自住物业亦不计算为资产，「这是一个守法规，以及（官方）真的鼓励你做的做法。」

李澄幸教路的第二个应对方法是成为「双租族」，即是将手上物业出租，再租入另一个物业作为居所。皆因本港楼价虽然下行，但租金受专才及留学生需求提振，近月稳步上升。
「双租」操作每月额外进帐

他说，退休人士其实可考虑出租本港单位，搬到租金水平较低的地方，如大湾区生活。举例放租香港住宅单位每月获2万元租金收入，再到番禺、中山、东莞等地找租盘，约1,000平方尺的单位，月租5,000港元以内选择多，如此「双租」操作下，每月可获超过1万港元的额外收入。

第三个应对方法则是「居所降级」，例如卖出现有大单位，换楼至较细单位；或是卖出港岛或九龙物业，转买新界区较低水单位，有机会套取到二三百万元的「老本」。不过李澄幸提醒：「套了资金出来，有没有一个再投资的计划？如果没有的话，可能前两者更加务实」，一来二三百万元对中产退休家庭来说，可能只够花费数年；若进行投资，近年市场相当波动，稍一不慎随时可「输清光」，再加上近年有很多针对老人家的骗案，一时大意亦可能被「骗清光」。