港楼重返合理水平 负担低于历史平均

林本利上一堂教学生以恒指市盈率，判断入市时机，今堂他指出买楼也有一个重要数据可以参考——供楼负担比率。今堂他跟学生回顾1994年1月，至今年11月的供楼负担比率。当中私楼住户供楼负担比率在1997年曾高见113%，2003年沙士又试过不足20%，历年平均约52%，即港人要以家庭月入的52%用于供楼。上月有关数据约在50%，已低于历史平均，可见楼价已回落至合理、市民可负担的水平。

美国联储局日前减息0.25厘，本港主要银行跟随减息0.125厘。随美国自9月启动减息周期以来，已累计减息1厘，本港银行则累计减息0.625厘，供楼人士负担进一步减轻。

林本利引用中原地产数据，11月私楼住户的供楼负担比率，P按及H按已分别回落至50.7%及49.6%，是2016年第三季以来最低。至于全港住户的供楼负担比率，P按及H按则分别低至46.4%及45.4%，同样是2016年第三季以来最低。林本利强调，他不知楼市是否已见底，只认为现时楼价已回落至合理、市民可负担水平。

自1994年至今，P按的全港住户负担比率平均为45.8%。至于2009年1月推出的H按，自推出至今负担比率平均是47.4%，P按同期的负担比率平均是49.1%。私楼住户方面，1994年至今P按的负担比率平均为52.1%，2009年至今是53.1%；H按自2009年至今的供楼负担比率平均为51.3%，11月的供楼负担数据已低于历史平均数。

中原地产自1994年1月起统计的全港住户及私楼住户的供楼负担数据，前者是以买入400平方尺单位，六成按揭及供20年推算；私楼住户的比率则是假设买入600平方尺单位，同样六成按揭及供20年推算。
等楼价回落最少10%   供款负担勿超4成

林本利指出，1994年1月全港住户供楼负担达70%，私楼住户更达90%。至于同样在1994年1月起提供数据的中原城市领先指数CCL，当时约61点。1995年美国减息，本港楼价及供楼负担均回落，同年第四季CCL回落至约52点，私楼住户供楼负担由1994年3月的102%回落至70%，但该年9月曾荫权获委任为财政司，上任后唱好楼市，楼价持续上升，供楼负担1997年6月高达113%，是有统计以来最高，「即是你赚45000元，45000元都要拿了供楼，还要借钱来供楼！」可见当时楼价真的很不合理。

其后本港经历亚洲金融风暴，加上「八万五」政策推倒楼市，楼价持续下挫，至2003年CCL低见32点，私楼住户供楼负担更跌穿20%。此后楼价平稳向上，私楼住户供楼负担处于30%至40%，至2008年全球金融海啸，楼价急跌、供楼负担亦一度回落，但其后美国开展量化宽松「放水」，刺激全球资产价格，包括港楼急升。

林本利说曾荫权任特首期间（2005年3月至2012年6月），本港楼价相对平稳，供楼负担维持在30%至40%。梁振英2012年出任特首，至2017年林郑月娥接任，这10年楼价及供楼负担持续上升，2019年及2021年CCL两度突破190点，私楼住户供楼负担高见68%（P按）。

林本利回想自2018年中，已劝学生不要买楼投资，即使有自住需要，也要等楼价由高位回落至少一成才考虑，并提出要符合十个条件才考虑买楼自住（见表二），其中一项是供楼负担占家庭月入最多四成，不要耗尽积蓄上车，亦常常告诫学生别买实用率低、管理费高的楼花，「如果你（当年）勉强上车，现在就很后悔了。现在金管局也帮那些勉强上车，买了楼花，物业估价不足的人。」金管局月初推出楼花按揭特别安排，协助于2021至2023年选择建筑期付款的楼花买家完成交易。林本利指，2018年中提到出十个买楼条件时，并不鼓励学生买楼投资，他补充指现在买楼投资亦已适宜，租金回报一般有3厘多。

2021年起新冠疫症大流行，加上其后美国加息，本港楼价辗转回落。林本利特别指出2023年9月，滙丰将新造H按的锁息上限由最优惠利率（P）减2.25厘，升至P减1.75厘，令当时实际按息突破4厘，加剧楼价跌势，「很影响到人们买楼，旧的（业主）当然不卖，（他们）卖了再造一个新按揭，要俾多半厘，甚至1厘有多。」当时CCL由约159点水平急跌，至今年9月跌穿136点，之后美国及香港相继减息，近月于138点靠稳。楼价下跌及按息下调，私楼住户供楼负担则由去年9月的近60%，持续回落至最新的49.6%。
港人月入已符合   「3尺楼」入市指标

林本利举实际例子，现时30大屋苑平均尺价约10000元，假设买面积400平方尺的单位，楼价400万元，造六成按揭借240万元的话，现时月供14000元，占全港住户月入中位数30000元的46%至47%，与中原11月公布的数字合。

私楼住户方面，若买600平方尺、价值600万元的单位，同样六成按揭，借360万元，月供则为21000元，占私楼住户月入中位数40500元的51%。「若只计有人工作的家庭，月入高很多！今年第三季是39500及50700元，全港住户供楼负担跌至35%；私楼住户为41%。」更反映现时楼价合理。

至于林本利曾于今年9月底在本报提及的「3尺楼」指标，自9月起已值得入市买楼。因30大屋苑平均尺价在9月跌穿10000元，以全港住户月入中位数30000元计，港人月入已可买「3尺楼」。而在2021年，全港住户月入中位数为27100元，其时30大屋苑平均尺价13791元，只能买不足2尺楼，可见当时楼价的确在难以负担的水平。