中原按揭王美凤：料年底按息仍处3%低水平

美国联储局凌晨宣布2022年第5次议息结果，宣布上调联邦基金利率0.75厘至2.25%至2.5%。中原按揭董事总经理王美凤表示，联储局以打击高通胀为首要任务已属市场共识，美国当地通胀率升至9.1%续创40年新高，故市场已预期美国加息达0.75厘，相信年内再加息幅度视乎当地通胀及经济数字走势。

料年内拆息进一步上升

王美凤表示，美国联邦基金利率在今次加息后已达2.25%至2.5%，以往加息周期当联邦基金利率升至2%水平，港P已出现上调；预期当本港银行结馀再显著缩减(尤其跌至低于千亿元水平)，以及1个月拆息逐步升穿1.5厘至迈向2厘水平，本港最优惠利率(P)最快于第3季内已具备条件上调；由于银行一般不会单边加P而是上调存贷息率，尤以具指标性的大型银行亦会顾及上调存息的成本上升压力，故此实际加P时间及幅度视乎银行衡量资金成本而定，估计本港按息年底仍较大机会处于3%附近水平。(过往于2018年9月，当银行结馀降至千亿元以下水平以及1个月拆息显著升至1.8厘，港P开始上调)。

王美凤指出，美国自3月份开展加息期后，港元拆息亦受影响而逐步上调，因加息初期银行体系结馀高度充裕，拆息升速及升幅温和，港美息差一度拉阔，多次引发套息交易及金管局被动入市，本港银行体系结馀近日跌至约1,653亿，较去年高位约4,575亿元减少近3,000亿元，在美息上升及银行结馀减少等因素影响下，与楼按相关1个月拆息昨天(7月27日)升至1.31%，市场按息由上半年6月前主要约1.5%升至现时封顶位2.5%，加幅1厘，每100万按揭额之每月供款增加约500元，加幅14.5% (30年还款期计)。

供楼负担仍属健康水平

王美凤表示，现时普遍供楼人士选用的H按已升至封顶息率即2.5%，对比上半年按息约1.5%之加幅为1厘，每100万元按揭额，30年还款期计，每月供款增加约500元，加幅14.5%；选用较长还款期的月供增幅会较大，若选用20年还款期，按息加1厘之月供增幅为9.8%。现时供楼人士在楼按措施及供款压力测试下之防守力高，根据数字，今年首季新批按揭的平均「供款占入息比率」为36%，现时按息升至封顶位2.5%计，有关供楼负担升至约41%，若未来按息升至3%，有关供楼负担升至约43.5%，仍属健康水平。

王美凤指出，由于香港经历逾十年之超低息环境，不少人已习惯以超低按息供楼，今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快，令部份置业人士入市决定趋审慎，但估计按息于年底仍处3%附近水平，在过往历史仍属低水平(金融海啸环球采宽松货币政策前按息平均4厘至5厘)，对供楼负担之影响仍属大众接受幅度，相信当市场消化年内加息因素后，加息因素对楼市实质影响不大。

王美凤提醒，在加息周期，按揭用家可多注意抗加息方法以收悭息之效： 

善用按揭存款相连户口 – 现时按揭计划普遍提供按揭存款挂鈎优惠，存息与按息一致；当按息升至2.5%，存息亦是2.5%，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，便可赚取高存息收入以抵销按息支出，等同降低净按息。

提早部份还款/或 善用扣减本金作用的按揭存款综合户口 – 在加息周期，降低按揭本金可节省利息，除了提早偿还部份按揭本金，市场上另有一款弹性较大的按揭存款综合户口计划，借款人随时将资金及储蓄存放于综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，可享有扣减本金省息的作用之馀，持续性存款同步具有缩短还款期之作用。

货比三家按揭优惠 – 现时市场上银行之间因应不同贷款额、不同按揭客户提供分层息率及优惠，例如部份银行可为按保客户提供额外息率及回赠优惠，按揭用家需要货比三家以获得最佳优惠。

转走新盘高成数一按 – 发展商提供的高成数一按一般设有初期低息蜜月期，用家宜及早于息率跳升前了解转按至银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。