美国加息回应|港置马泰阳料港加息步伐较慢 楼市受惠新按保价量靠稳

2022-07-28 12:03

港置马泰阳指,港银加息压力增,不过上调步伐会较美国缓慢,下半年楼市续受惠「波叔Plan」,料价量靠稳。
港置马泰阳指,港银加息压力增,不过上调步伐会较美国缓慢,下半年楼市续受惠「波叔Plan」,料价量靠稳。

港置营运总监及九龙区董事马泰阳表示,今日美国联储局宣布加息0.75厘,联邦基金目标利率提高至2.25厘至2.5厘,是今年第四次加息,累加2.25厘,已等同上一次美国逾3年加息周期的加息幅度。值得注意,本港一个月银行同业拆息(HIBOR)昨日已升至1.31厘,以现时最新拆息按揭计划(H按)为H+1.3%计算,H按实际按息已触及2.5厘封顶水平,本港银行加息压力明显增加。

马泰阳相信,香港上调利率的趋势亦无可避免,最快今季内港银有机会上调最优惠利率(Prime rate),不过预料上调步伐会较美国缓慢,对业主供楼负担影响轻微,相信楼价走势将靠稳,惟全年升幅不多于5%。

联储局大手加息以压抑通胀,在联系汇率下,香港利率有上升压力;自美国联储局加息后,香港拆息亦有所上升,至昨日(7月27日)香港1个月期港元银行同业拆息(HIBOR)达1.309厘,若以HIBOR+1.3厘的按揭贷款计划计算,按揭利率已升穿H按计划封顶息率2.5厘,令银行上调最优惠利率(Prime rate)机会大增。

假设一个600万物业,承造9成按揭,还款期为30年,用H按计划计算,基于按揭利率已高于H按计划封顶息率,以H按计划封顶息率2.5厘计,每月供款为22403元。若加息0.25厘,每月供款便升至23147元;若加息0.5厘,更升至23905元。

而一个1200万物业,以贷款额上限960万计算,还款期同样为30年,以H按计划封顶息率2.5厘计,每月供款39001元。若加息0.25厘,每月供款便升至40296元;若加息0.5厘,更升至41615元。

马泰阳相信,利率向上,难免影响楼市气氛,惟影响楼市非单一因素,其他如楼市政策亦对楼市构成影响;自「波叔PLAN」于2月下旬实施以来,二手住宅注册量更由首季的8856宗,升至次季的12320宗;下半年二手市场有望继续受惠于「波叔Plan」,注册量将有机会高于上半年水平。

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上述以1000万或以下物业9成按揭计算,其馀以按揭金额上限960万计算,每月供款包括按揭保费,按揭年期30年。
上述以1000万或以下物业9成按揭计算,其馀以按揭金额上限960万计算,每月供款包括按揭保费,按揭年期30年。

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