专访｜戴德梁行邓淑贤 数据中心租金稳步向上 料未来一年升3%

市场进入大数据时代，数据中心于疫市下「异军突起」。戴德梁行香港研究部主管邓淑贤接受本报访问时表示，科技发展一日千里，加上疫情带动，令电子商贸发展迅速，企业对数据中心需求与日俱增，惟现今市场可作数据中心的工厦供应相当有限，市场表现呈供不应求，令数据中心于疫市下炙手可热，买家以基构性投资者为主力，料该类物业明年整体租金上升约3%。

邓淑贤指出，尽管受疫情及美国联储局加息等利淡因素洗礼，工商铺市场观望气氛挥之不去，然而，全幢酒店及工厦于今年上半年仍备受追捧，因为该类物业对投资者防守力较高，据该行统计资料显示，今年第二季逾亿元大手成交金额涉183亿，当中工厦物业占47%，涉及买卖金额达86%，因工厦物业受工厦活化等政策支持，同时，随市场已进入5G大时代，及受疫情打击，新经济需求如数据中心及冻仓等应运而生，备受投资者追捧，该类物业均可透过工厦改装而成，亦因可为物业增值(Value-added)，成为基构性投资者的主要追逐目标。

此外，邓淑贤亦指出，全幢酒店如出一辙，因可改装作长租公寓或共享空间，为物业释出潜在价值，带动该类物业于上半年频录大手买卖。

当被问及数据中心于疫市下炙手可热，邓淑贤分析指，因受疫情打击，推动电子商贸需求、亦因居家工作日趋盛行，带动企业对网络及数据需求上升，刺激市场对数据中心的需求于疫市下稳步上扬，然而，现今市场可作数据中心用途的工厦相当有限，政府每年推出的工业用地仅可说是翏翏可数，若以现有的工厦改装，因数据中心需要较高的供电量及空间支缓，故一般旧式工厦不能直接改装，市场上的同类放售物业亦相当罕有，造成市场呈不应求，料该类物业明年整体租金上升约3%。

另一方面，邓淑贤亦为甲厦市场「把脉」，她指出，整体租务市场于今年第二季曾稍回暖，惟通关尚未有正式时间表，市场仍缺乏新动力，今年第二季市场录负吸纳量17.7万方尺，待租率(空置楼面加于未来12个月市场放租楼面)约13.8%，加上市场正值供应高峰期，环顾今年达290万方尺楼面出台，加上明年亦有大量楼面「排住队」出场，故料甲厦整体待租率持续上升。

然而，受政府早前落实推出「3+4」检疫措施，为甲厦市场释出正面讯息，加上中资企业对中环甲厦可说「情有独锺」，若中港两地于年底前可通关，料中资企业势将「回归」，届时可带动核心区甲厦租金回稳。

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