香港加息｜压力测试「加3厘」降至「加2厘」 买楼月入门槛少一成
2022-09-23 17:19 
美国大手加息，香港部分银行近日已上调最优惠利率（P）0.125厘，加添市民供楼负担。金管局今日（23日）向银行发出指引，将物业按揭贷款利率压力测试要求，由现时的300基点，下调至200基点，调整适用于所有物业按揭贷款，即时生效。有关措施变相下调入场门槛，每100万元贷款额的每月入息要求，减少约1000元或一成。
金管局指，压力测试的目的，是确保按揭借款人有足够财务能力，应付按息上升引致的还款压力，从而令银行按揭贷款业务风险得到妥善管理，局方厘定压测水平时，会参考目前的利率环境和按息走势，以及按息过往的长期平均水平。
当局指，考虑到美国联邦储备局自今年3月以来已经将联邦基金利率目标区间上调共300基点，面对资金成本上升，银行早前已经上调新造拆息按揭贷款锁息上限，近日更将最优惠贷款利率上调，金管局认为适宜将压测假设利率上升的幅度，由现时的300基点，下调至200基点，此水平已经足够确保银行按揭业务风险得到妥善管理。
金管局：放宽压测与逆周期措施无关
金管局发言人表示，放宽压测是考虑到目前的利率环境和按息走势，以及按息过往的长期平均水平，因应银行风险管理需要的变化而作出的决定，与逆周期宏观审慎监管措施无关。局方续指，近期楼市出现了一些调整，截至今年7月，住宅楼价比2021年9月高位下跌了5.5%，今年首8个月的成交量较2021年同期下跌38%，但现阶段未能确认楼市已经进入下行周期。金管局指出，会继续密切监察市场发展，因应楼市周期的转变，在有需要时调整逆周期宏观审慎监管措施，确保银行体系稳定。
「加2厘」后月入要求降约1000元
压力测试由「加3厘」降至「加2厘」后，楼按入息要求相应下降，计及最新银行将P上调至5.125厘，目前H按主流为「P-2.25厘」，实际利率2.875厘，压力测试便由「加3厘」的5.875厘，降至「加2厘」的4.875厘。至于P按主流的P按的「P-2.4厘」计，实际利率为2.725厘，压力测试便由「加3厘」的5.725厘，降至「加2厘」的4.725厘。
以30年期计，每100万元贷款额中，P按的2.725厘压测入息要求，由9,700元降至8,669元，减少1,031元或10.6%；而H按的2.875厘入息要求，由9,859元降至8,820元，降低1,039元或10.5%。
经络统计，假设贷款额500万元及25年期，H按的2.875厘压测入息要求，由53,057元，放宽至48,111元，即减少4,946元或9.3%。
看清放宽压测对入息门槛影响及市场意见：
经络曹德明：需留意P或继续加
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，是次放宽压力测试要求，相信是因今年楼市交投疲弱及楼价下跌。他认为，是次金管局有序地放宽压力测试要求，对楼按市场属正面支持，但提醒有意置业人士仍须留意按揭利率有可能跟随环境上升，「香港加息周期已开始，银行于年内将有机会逐步追加上调P，而当P增加，压力测试要求亦将会相应地增加。」他吁有意置业人士避免借到尽，预留空间，衡量自身负担能力才入市。
星之谷庄锦辉：有利等上会买家
星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，因应多间银行P幅度0.125厘，导致「加3厘」压力测试门槛相应提高，这次金管局视乎实际情况调低压测要求，即时对冲P上调的影响，按息要加至3.875厘以上，每月入息要求才需要调高，避免买家于加息周期下，需要增加首期资金以降低按揭成数，或转投银码较细的单位入市。他指出，有关举措对于已购买一手楼盘、正等待建期上会的买家来说尤其是利好消息。
中原王美凤：对楼市正面
中原按揭董事总经理王美凤表示，压力测试多年来有效降低信贷风险，但由于香港已进入加息周期，按息已有所上升，故将压测原本假设加息幅度作出调减属合理做法，调低假定加幅后，当息率再上升，便不会引致入市难度增加。她称，今次金管局迅速回应巿场变化，相信有助置业人士在加息期作好预算及准备，亦可避免买家在按息上升时形成入市难度增加，对楼市起正面推动作用。
利嘉阁黄咏欣：纾缓楼市冲击
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣认为，新修定是利好的措施，有助纾缓加息对楼市的冲击，特别是对于早一两年购买新盘选用建期付款的人士，帮助会最大。黄咏欣解释，由于当年这批业主是用当年低息去评估自己的供款能力及压力测试要求，如这期间收入未有增长，于加息周期下才「上会」可能会大失预算。
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