内房重组举步维艰 难面面俱圆恐难产

内地房地产危机持续，不少房企都有意重组债务，但迟迟未公布方案。多名专家认为，不同债权人的切身利益会影响他们对同一份方案的预期，部分不同意重组方案的债权人或入禀清盘，导致方案「难产」；规模愈大的房企，重组工作牵涉利益方愈多，料在港上市房企会优先推出境外重组方案。

负债规模达万亿级别的恒大（3333）及融创（1918），年内先后宣布正推进重组工作，但迟迟未出台方案，今年以来已有多家财困内房遭债权人向香港高等法院提起清盘呈请，重组工作亦因而受干扰。有「清盘王」之称的德勤中国副主席黎嘉恩指，若债权人认为房企重组方案不够合理，就会申请清盘呈请，对在港上市房企而言，入禀清盘可能直接影响其境外重组方案的推进，但未必会影响境内重组工作，而呈请人入禀清盘，可能是为引起房企的重视，或先拿回本金保障自身利益，「边样行得通就行边样」，「总之畀压力房企」。

对于内房重组面临的绊脚石，富事高（FTI）资深常务董事周伟成表示，一方面是来自于境内外债权人的需求不同，「这是两个不同的战场」，境内债权人对补偿资产的要求会考虑政策趋势，境外债权人则倾向关注商业运算及实质能收到的利益等，初步重组方案中一旦有债权人不同意，可能会申请清盘呈请、或找接管人接管项目，变成潜在风险，令方案难以通过法院同意。

富事高资本方案亚洲区主管何诚轩指，另一个绊脚石是投资者、银行业金融机构等各类债权人的不同预期，普通投资者及银行等金融机构有不同的切身利益，对房企关注点有所侧重，这导致各方债权人对同一份重组方案的预期产生差异，部分房企频繁更换财务顾问的原因，亦在于需要深入了解不同债权人，「知道他们想甚么，要甚么」。

翻查公告，恒大今年中宣布，预期7月底前公布初步重组方案，随后又于7月底公告中透露，正与境外债权人保持沟通以及对恒大核心业务开展尽职调查，惟尽职调查仍在进行中，称不排除将含有恒大汽车（708）及恒大物业（6666）股权的资产包作为境外债务重组的保障措施。融创亦正在与境外债权人保持沟通，并计画今年底前公布重组条款细则。

周伟成透露，房企在香港上市意味看中本港市场，同时境内债有明确维稳原则相对方便沟通，所以这些房企会倾向先处理境外投资者信心问题，避免其做出过激行为；由于境内外重组工作程序有差别，而企业人手资源有限，难以一个方案同时处理境内外债项，不过目前有部分先出台境外债重组方案的房企，正考虑同步推出境内债重组方案，料数月内会有相应方案出台。预计部分房企推出相应重组方案后，会有其他内房效仿。

去年一众房企爆煲后，其海外融资陷入僵局，处置境外债项十分棘手，花样年（1777）为一年来首个推出重组方案的爆煲百强内房，惟方案拟将其美元债的兑付本金大幅削减60%，震惊业界。据REDD援引知情人士报道，花样年初步方案主要针对境外债权人。目前该方案尚未得到债权人同意，市场揣测或与当中提到的，美元债偿还本金要打4折及剩馀部分债转股有关。

花样年「爆煲」前公布的最后一份2020年财报显示，其总资产为1055.5亿元人民币，总负债规模为812.32亿元人民币，资产负债比达77%，爆煲至今近1年的花样年，还有多少资产能用于偿债尚未可知；同时该房企停牌前股价已跌至0.2元，市值自2021年高位时的78亿元，缩水85.3%至11.5亿元。REDD报道指，虽然上述重组计画尚未达成共识，但最早可能在本月内宣布债务重组进展。花样年日后是否会提出更加全面且覆盖境内债项的重组方案仍是未知之数，但此次踏出的第一步，仍为内房风险事件的解决提供可能性。