汇丰唱淡楼价明年跌7% 6大地产股剩两只值得买入

长实（1113）及新世界发展（017）近日先后出售本港的物业资产，被视为是释出睇淡后市的讯号。汇丰研究昨日发表报告指，不再期望本港楼市复苏，预计楼价今年全年跌8%，2023年将进一步下跌7%；全线降低本港六大地产股的目标价，平均下调幅度达18.5%，并下调长实及恒地（012）的评级由「买入」降至「持有」，新世界则连降两级至「减持」。

汇丰原本看好今、明年本港楼价各升3%，但现时有四大利淡因素，而且挑战持续的时间比想像的要长，令该行不得不改变看法。第一，该行低估了加息幅度，导致借贷利率高于租金收益，使楼市缺乏吸引力；第二，本港经济持续疲弱，而且没有明显改善的迹象；第三，近期新盘推出的销售反应令人失望，预期未来几个月中/高端市场的销售可能会乏善可陈；第四，人民币贬值导致内地买家购买力减弱。

 

一图看清汇丰对六大地产股最新目标价及评级：

新地为汇丰首选股，最新目标价107.6元，较原目标价下降8.4%，维持「买入」评级。

信和最新目标价11.4元，较原目标价下降1.7%，上调评级至「买入」。

九仓最新目标价22.3元，较原目标价下降8.6%，维持评级「持有」。

长实最新目标价49.9元，较原目标价下降17%，下调评级至「持有」。

新世界最新目标价20.5元，较原目标价下降38.4%，下调评级至「减持」。

恒地最新目标价24.7元，较原目标价下降37%，下调评级至「持有」。

 

汇丰预期，若美国加息幅度继续上升，而且未来12个月没有转折点，本港楼价下跌幅度可能超过该行预期。不过，较乐观预期本港楼市在明年下半年将「软著陆」，如果经济进一步恶化，预期届时政府将「减辣」，例如豁免内地购房者买家印花税（Buyer Stamp Duty, BSD），或有助给楼价部分支持。

地产股方面，汇丰指地产股截至9月底，今年平均跌幅约7%，跑赢恒指累跌16%，对地产股整体持谨慎态度，并倾向于
(1) 资产负债表强劲； (2) 盈利能见度高； (3) 更多潜在楼盘瞄准未来12个月的大众市场； (4) 股息稳定性。该行首选
股为新地（016），维持「买入」，指新地在六大地产商中，拥有最多针对大众市场的新盘可于明年推售；及信和置业（083），评级由「持有」上调至「买入」，因为认为信置是市场上少数仍是具价值和防御性的股票。九龙仓（004）则维持「持有」。

不过，该行下调三大地产股评级，包括长实及恒地（012）的评级由「买入」降至「持有」；新世界则连降两级，由「买入」至「减持」，目标价由33.3元，大削38.4%至20.5元，以昨日收市价计，潜在跌幅有8.1%。