股楼气象│淡市卖楼策略─吕宇健
2023-02-23 12:00
我睇淡香港的楼市很多人都知道,所以我并不建议人买楼,尤其是新楼,之但系如果已经做了业主,又应该如何是好?是否应该马上沽楼?其实是否沽楼主要是睇机会成本,但大家要谨记,投资物业不是看买入时的租金回报率,而是视乎今日沽出套现的金额的机会成本。
用例子说明会较易掌握。假设三年前你买入一个单位,作价200多万元,借七成按揭,供楼供到今日尚欠银行约100万元,而有关的单位已经升值至700万元,扣除银行的欠款,今日沽出单位应可套现600万元。以3厘的租金回报率计,700万元单位一年回报21万元,相当于以600万元去赚3.5厘回报,其实十年期美债息率已远高于3.5厘了;若以600万元做港元定期存款,以息率5厘计算,每月回报2.5万元。
如果用2.5万元去租楼,可以租到什么楼呢?根据差饷物业估计署资料显示,1000万元单位的租金回报率(未计任何开支前)只有2.4厘,相当于每月租金2.4万元。换言之,你只要将600万去做港元定期存款赚取5厘回报,将每月的2.5万元去租楼,居住质素即时由700万元提升至过千万元物业的居住质素,当中的分别只是由持有物业变为持有现金,在楼市下行周期,更可避开物业的跌价风险。
若果是上述的情况,那便应将物业沽出套现,赚取更佳的回报,其中投资高息地产股肯定高过物业的租金回报率,更重要的是,大部分的地产股都拥有一篮子优质物业,肯定较你自己投资的物业质素及位置佳,因此沽出自己的物业,取回自己物业的剩馀价值再去投资才是上策。
试举另一个例子,同样是三年前,以700万买一个单位,今天仍是700万元,当日以70万元做首期,供楼每年10万元,三年总共供了30万元,今日沽出单位还款予银行后只能套现100万元现金,机会成本相对较低,而且要用100万本金去追700万元的3厘租金回报(21万元),即是要赚21厘回报,相当困难。况且,还未扣除厘印费、按揭保险费用,最后实际落袋的金额更少,这种情况便不建议沽楼,唯有继续持有,当买层楼租给自己算。
总括而言,即使楼市处于下行周期,也不是所有业主都应马上沽出所持有的物业,需要因应不同情况而定,难以一概而论。
吕宇健
资深投资者
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