放宽按揭成数｜高盛转軚唱好楼市 富瑞料按保折扣显著 最多悭24万元

金管局上周五（7日）放宽按揭成数，其中楼价1500万元以下的住宅按揭成数上限调高至七成，按揭保险亦相应调整，同时推出折扣，协助市民上车换楼。大行看法普遍审慎，认为提振楼市作用有限，不过高盛却急转軚，睇好楼市前景，今年楼价预测从下跌10%改为上升5%。投行富瑞统计了不同楼价层级按揭保险的变化，当中1000万元楼价、借九成的业主最受惠，保费可节省接近24万元，相等于首期四分一。

花旗：刺激作用少过林郑波叔Plan

花旗报告认为，是次放宽按揭成数对香港楼市影响甚微，推动交投的动力或比上两轮「林郑Plan」及「波叔Plan」更低。该行分析，在原先规定下，1200万元及1000万元以下自住物业最高按揭成数已达八成及九成，而是次受惠的1200万元以上物业，交易量仅占总成交12%。花旗维持本港发展商审慎看法，维持下半年楼价跌6%的预测。

摩通：降首期门槛非刺激置业关键

摩根大通报告亦指，放宽按揭成数对刺激需求影响有限，因为导致交投萎缩的主要原因并非首期门槛高，而是买家对经济前景忧虑。 该行又预计，措施对地产股影响较轻微，并继续看好盈利具防守力的长实（1113），以及在新楼销售中市场份额居于主导地位的新地（016）。

看清新按揭成数及按保节省变动🔽

新按揭成数及按保成数。

富瑞：受惠家庭少 实际解锁需求有限

富瑞也指出，主导香港楼价可负担程度的因素，是按揭利率，而非可承造按揭成数上限，今轮措施实际只帮助1200万元至3000万元物业的最高按揭成数，但压力测试要求未改，月入少于10万元的家庭仍难以借尽按揭，加上全港能达标的21.7万户或8%家庭，当中大多数已持有物业，故实际释放的置业需求有限。

按保大减首期支出 等同楼价2%

是次措施同时降低按保负担，楼价1500万元以下的首5%按保可豁免保费，同时亦设有35%的保费折扣，富瑞认为这方面效果最显著，有利业主减省首期整体支出，幅度可达楼价2%。富瑞的统计显示，原本1000万元楼价最多只可承造60%银行按揭，兼要为30%按揭做按保，新措施下银行按揭增至70%，按保成数亦降至20%，实际的按保保费，会由约45万元降至21.3万元，足足节省达23.7万元，相等于首期的24%，或楼价的2%。

对于楼市前景，富瑞指港下半年楼价大致平稳，考虑本港银行7月及9月将加P，幅度为0.25厘，将抑压买楼需求，料在新楼存货需时消化，发展商定价不会过于进取。

高盛：成交及楼价添动力 全年楼价料升5%

另一边厢，高盛报告则指，新措施或有助提高交投及成交价，并使银行受惠，遂将今年本港楼价预测由先前的下跌10%，修正为上升5%，并维持未来3年每年升4%的预测。

高盛称，现时本港楼市交投量是长线平均约70%，住宅、写字楼及零售楼面交投仍较高峰期低约10%至20%，同时银行按揭亦有所减少。高盛认为，租金向上、楼价下跌及收入回升，将令市民置业负担能力局部恢复。