「九龙版太古城」涉补价245亿 发展商拒纳提上诉 专家拆解原因
2023-09-05 08:18 
由恒基、新地及会德丰地产等六大发展商合作发展的油塘湾「巨无霸」商住项目，市场消息透露，政府早前第三度批出项目的补地价金额，平均每方尺楼面补价约6,000元，涉及金额约245亿元，但因金额过高，发展商拒绝接纳并提出上诉。
油塘湾「巨无霸」商住项目，由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展，预期可提供约6,236个私人住宅单位，相当于半个太古城，属市区罕见的大型物业发展项目，因此备受市场关注。
点击图片看，油塘湾「巨无霸」的补价金额，为何遭发展商拒纳：
可建楼面面积约408.8万尺
据了解，发展商于2020年7月接纳政府的初步换地条款之后，地政总署已于同年12月批出项目的补地价费用，但未获发展商接纳，并且提出上诉，直至最近地政总署第三度批出项目的补地价金额，平均每方尺楼面补价约6,000元，按照项目可建楼面面积约408.8万方尺计算，涉及金额约245亿元。
值得留意的是，上月「大劈价」推售的同区新盘亲海駅，为长实4年前将区内两幅工业地合并发展而成，当时的补地价金额22亿元，平均每方尺楼面补价约5,283元，即油塘湾「巨无霸」项目的每尺楼面补价，较同区同类项目高出约13.6%。
尺价高同区项目13.6%
由于补地价金额过高，因此发展商拒绝接纳，并且提出上诉。据了解，发展商拒绝接纳其中一个原因，是项目发展年期长，导致利息成本较高，未计购入地皮的成本，仅补地价、建筑费及利息支出，平均每方尺成本约达15,000元。另外，发展商需要在39万尺的前滨及海牀范围，兴建海堤及登岸梯级，亦令到发展成本增加。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，近期发展商补地价步伐放缓，相信与楼市前景未明，发展商态度审慎，以及政府补地价金额不贴市有关。
他指出，发展商在库存递增、加息环境及疫后经济与楼市复苏较预期缓慢等因素影响，对补地价会比较审慎。与此同时，政府计算补地价时，会考虑土地成交价格、过往补价金额，及以剩馀法按现楼价格及开发成本和利润等去计算，然而当楼市成交及土地交易延后登记，会令厘定补地价有偏差，特别是市况急速变化时。
第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示，政府的补地价金额一直与发展商存在差距，因为政府主要是根据过去数据来厘定补地价金额，而发展商则会将未来楼市趋势纳入考虑范围，以致近期发展商放慢补地价步伐。
他补充，息口问题亦是令到发展商补地价转趋审慎的因素，加息前借贷息率仅约2厘至3厘，然而加息后增加至6厘至7厘，融资成本显著增加，发展商态度自然更趋保守。
资料显示，上述油塘湾「巨无霸」商住项目，筹备已经超过20年，地盘面积约832,051方尺，2017年7月已获屋宇署批出建筑图则，可建楼面面积约408.8万方尺，计划兴建30幢商住楼宇，预期可提供约6,236个私人住宅单位，相当于半个太古城。发展商曾经表示，项目将会分8至10期发展，主攻中小型单位。
油塘湾「巨无霸」商住项目，近期政府第三度批出补地价金额，平均每方尺楼面补价约6,000元，涉及金额约245亿，但发展商未有接纳及提出上诉。
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