「九龙版太古城」涉补价245亿 发展商拒纳提上诉 专家拆解原因

2023-09-05 08:18

由恒基、新地及会德丰地产等六大发展商合作发展的油塘湾「巨无霸」商住项目,市场消息透露,政府早前第三度批出项目的补地价金额,平均每方尺楼面补价约6,000元,涉及金额约245亿元,但因金额过高,发展商拒绝接纳并提出上诉。

油塘湾「巨无霸」商住项目,由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展,预期可提供约6,236个私人住宅单位,相当于半个太古城,属市区罕见的大型物业发展项目,因此备受市场关注。

点击图片看,油塘湾「巨无霸」的补价金额,为何遭发展商拒纳:

油塘湾「巨无霸」商住项目,由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展。
油塘湾「巨无霸」商住项目,由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展。
预期可提供约6,236个私人住宅单位,相当于半个太古城。
预期可提供约6,236个私人住宅单位,相当于半个太古城。
最近地政总署第三度批出项目的补地价金额,平均每方尺楼面补价约6,000元。
最近地政总署第三度批出项目的补地价金额,平均每方尺楼面补价约6,000元。
按照项目可建楼面面积约408.8万方尺计算,涉及金额约245亿元。
按照项目可建楼面面积约408.8万方尺计算,涉及金额约245亿元。
据了解,发展商拒绝接纳其中一个原因,是项目发展年期长,导致利息成本较高。
据了解,发展商拒绝接纳其中一个原因,是项目发展年期长,导致利息成本较高。
专家认为,近期发展商补地价步伐放缓,相信与楼市前景未明,发展商态度审慎。
专家认为,近期发展商补地价步伐放缓,相信与楼市前景未明,发展商态度审慎。
发展商在库存递增、加息环境及疫后经济与楼市复苏较预期缓慢等因素影响,对补地价会比较审慎。
发展商在库存递增、加息环境及疫后经济与楼市复苏较预期缓慢等因素影响,对补地价会比较审慎。

可建楼面面积约408.8万尺

据了解,发展商于2020年7月接纳政府的初步换地条款之后,地政总署已于同年12月批出项目的补地价费用,但未获发展商接纳,并且提出上诉,直至最近地政总署第三度批出项目的补地价金额,平均每方尺楼面补价约6,000元,按照项目可建楼面面积约408.8万方尺计算,涉及金额约245亿元。

值得留意的是,上月「大劈价」推售的同区新盘亲海駅,为长实4年前将区内两幅工业地合并发展而成,当时的补地价金额22亿元,平均每方尺楼面补价约5,283元,即油塘湾「巨无霸」项目的每尺楼面补价,较同区同类项目高出约13.6%。

尺价高同区项目13.6%

由于补地价金额过高,因此发展商拒绝接纳,并且提出上诉。据了解,发展商拒绝接纳其中一个原因,是项目发展年期长,导致利息成本较高,未计购入地皮的成本,仅补地价、建筑费及利息支出,平均每方尺成本约达15,000元。另外,发展商需要在39万尺的前滨及海牀范围,兴建海堤及登岸梯级,亦令到发展成本增加。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示,近期发展商补地价步伐放缓,相信与楼市前景未明,发展商态度审慎,以及政府补地价金额不贴市有关。

张翘楚表示,近期发展商补地价步伐放缓,相信与楼市前景未明,发展商态度审慎。
张翘楚表示,近期发展商补地价步伐放缓,相信与楼市前景未明,发展商态度审慎。

他指出,发展商在库存递增、加息环境及疫后经济与楼市复苏较预期缓慢等因素影响,对补地价会比较审慎。与此同时,政府计算补地价时,会考虑土地成交价格、过往补价金额,及以剩馀法按现楼价格及开发成本和利润等去计算,然而当楼市成交及土地交易延后登记,会令厘定补地价有偏差,特别是市况急速变化时。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示,政府的补地价金额一直与发展商存在差距,因为政府主要是根据过去数据来厘定补地价金额,而发展商则会将未来楼市趋势纳入考虑范围,以致近期发展商放慢补地价步伐。

他补充,息口问题亦是令到发展商补地价转趋审慎的因素,加息前借贷息率仅约2厘至3厘,然而加息后增加至6厘至7厘,融资成本显著增加,发展商态度自然更趋保守。

资料显示,上述油塘湾「巨无霸」商住项目,筹备已经超过20年,地盘面积约832,051方尺,2017年7月已获屋宇署批出建筑图则,可建楼面面积约408.8万方尺,计划兴建30幢商住楼宇,预期可提供约6,236个私人住宅单位,相当于半个太古城。发展商曾经表示,项目将会分8至10期发展,主攻中小型单位。

油塘湾「巨无霸」商住项目,近期政府第三度批出补地价金额,平均每方尺楼面补价约6,000元,涉及金额约245亿,但发展商未有接纳及提出上诉。

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