中银大手跟加按揭封顶息0.5厘 与滙丰睇齐 最快下周生效
2023-09-12 10:31 
美国议息前夕，再有大型银行计划上调银行同业拆息按揭计划（H按）的锁息上限。市场消息透露，继滙丰（0005）后，中银香港（2388）亦计划短期随调升按息。
消息指，中银部署将H按封顶利率上调至P减1.75厘，亦即是实际按息约4.125厘，加息幅度0.5厘，幅度与滙丰银行睇齐。现楼按揭本月18日起生效，而楼花项目则于30日起生效。
目前，中银H按封顶为P减2.25厘，以该行P为5.875厘计算，实际按息为3.625厘。若以每500万元贷款、还款期30年计算，每月供款将由22,803元，增至24,233元，增加1,430元或6%。
滙丰大加H按减回赠 封顶息破4厘
滙丰上周表示，考虑到近日香港银行同业拆息、银行竞争力及市场价格等多项因素，决定调整按揭息率。由9月18日起，该行将把H按封顶息由原来P（最优惠利率）减2.25厘上调至P减1.75厘，即实际封顶息由3.625厘加至4.125厘。按揭现金回赠方面，同日起将由原来有机会最高可达3.1%大幅削减至1.75%。
这次上调H按封顶息率将令新造或转按后的按揭供款增加，以还款期30年计，每100万元贷款额对比，每月还款额将增加约285元。假设买入一手楼，选用H按贷款400万元，分30年还款，每月供款会增加约1,140元至约19,400元，升幅达6.3%。
滙丰发言人表示，作为主要的市场参与者，滙丰致力确保本港的按揭市场能够健康及持续发展。因此，本行会因应市场情况定期检视按揭息率，并在需要时作出适当调整。考虑到近日香港银行同业拆息、滙丰的竞争力及市场价格等多项因素，决定调整按揭息率。
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中原︰「租平过供」加剧 楼市添压 吁政府撤不合时宜之「逆周期措施」
中原按揭董事总经理王美凤相信，两大具指标性的大型银行先后上调按息，在既有资金成本压力下，相信会再有其他银行跟随。她预期市场新造按息将因此逐步上升至4.125%逾15年新高水平，以现时市场租金水平及近月租金回报率介乎2.4%至2.8%来看，「租平过供」的情况将会更为明显及加剧，楼市将因而进一步受压。
王美凤认为，以往预防楼市过热的「逆周期措施」已不合时宜，楼市无需及不宜被措施「绑手绑脚」，建议政府宜即时研究为楼市注入利好条件以平衡现时负面因素，包括撤销物业买卖辣税，以助楼市平稳发展及维持适度流转率，避免陷入持续性积弱市道。
自滙丰银行落实将于本月18日（现楼）及30日（楼花）上调新造按息及缩减回赠优惠，根据中原按揭客户个案统计，过去周末至星期一（9月9日至11日）三天的按揭申请量增加达3倍。王美凤提醒一些有转按需求、最近入市又或选择了180天即供成交期的新盘买家，可先赶快申请按揭已避免在银行宽限期过后上调息率。
经络：料其他银行跟随 月内或将上调P
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，美国联储局年内或再加息以降低通胀，美息将继续维持高位，港美息口差距或将进一步扩宽，料HIBOR将继续徘徊高水平一段时间。在资金成本高企下，香港银行仍有加息压力，不排除于今个月美联储议息会议后再度调升P，预计加息幅度约为0.125厘至0.25厘左右。曹德明料在调升P前，将陆续有银行先调升H按锁息上限，以预备在加息时保持利润空间。
根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示，截止2023年8月，滙丰银行以及中银香港的现楼及楼花市占率共占整体市场超过五成，分别为50.7%及56.3%。曹德明表示，现时两大银行上调H按的锁息上限，对整体按揭市场及新造按揭客户有一定影响，因其他未加锁顶息率的银行或将跟随，此举或诱发加息前的最后转按意欲，令转按宗数有机会短暂上升。
曹德明提醒，加息周期间供楼开支及压力测试要求同步增加，建议有意置业人士预留更多首期及后备资金以应对利息上升的风险，并建议以现时压力测试基准再加1厘作计算以加强未来加息的风险管理，同时亦避免借得太尽失预算。
星之谷：料银行按揭业务进入寒冬期
星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，调整后按息封顶位攀升至逾4厘，为香港多年来首次供楼利率高于这一水平，预计将不利楼市气氛，未来成交会进一步委缩。
他续指，近月物业新买宗数已回到沙士时期水平，银行按揭业务主要靠转按驱动，尤其较早前政府放宽按揭成数掀起转按热潮，但今次加息将重创转按市场，银行按揭业务会进入寒冬期。
至于未来息口走向，他表示，12个月HIBOR仍然维持高达5.35厘，反映市场预期利率不会大幅回落。预计是次上调按息后，银行不会再次主动调整按揭封顶利率，但不排除最优惠利率(P)仍然有机会上升。
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