谣传楼价跌5%银行即Call Loan 专家拆解负资产三大收楼情况
2023-10-18 06:00 
面对楼市跌势加剧，市场对政府在施政报告「减辣」呼声增加同时，坊间盛传假若楼价再下挫5%，不排除银行会即Call Loan，触发一众业主恐慌，但亦有人批评消息是「唯恐天下不乱」。按揭界人士表示，目前已甚少出现因物业变成负资产而立即Call Loan的情况，「如果楼价跌就Call Loan，整个社会都会很震荡」，但如果同时欠供按揭，银行就有理由要求业主提早还款。
现时市民置业，大多需要申请银行按揭贷款，再以分期供款方式偿还本金和利息。所谓Call Loan，意思是银行要求业主提早偿还整笔按揭贷款，否则银行有权将单位收回拍卖，从而保障利益。
中原按揭董事总经理王美凤接受本报访问时表示，现时Call Loan较常涉及违反按揭条款，包括持续延迟供款或是拖欠还款。一般而言，拖欠供款超过60天，银行便会怀疑业主出现财务问题，将其列入重点观察名单。若断供超过6个月，银行才会Call Loan追数及收楼拍卖。
偷偷出租单位都有Call Loan风险
第二种有机会被Call loan的情况，是业主偷偷出租高成数按揭单位。王美凤指，根据香港按揭规例，出租物业只可以承造五成按揭，要做高成数按揭必须为自住物业。若业主在买楼时报称单位是自住，但实际上却租予他人，被银行及按揭证券公司发现后便有机会被Call Loan，以追回出租物业与自住物业的按揭成数的差异。
王美凤续指，如果业主在未还清银行贷款的情况下，再用该物业做抵押，向财务公司申请二按借钱，都会增加被Call Loan的机会。土地注册处以及环联（TU）都会向一按银行发出电子提示，银行得悉后会要求业主提供二按资料，再衡量其债务风险。银行可要求业主增加担保人，或要求在限定时间内将「二按」的贷款还清，若借款人逾时，银行会Call Loan。
银行Call Loan背后成本庞大
若银行对业主还款能力有所质疑，根据按揭合约，原则上银行有权随时要求业主提早还款。不过王美凤表示，Call Loan对银行本身没有太大好处，如非必要银行是不会行使这个权利，「始终银行按揭业务可带来每月稳定的按息收入。」就算收回物业，因银主盘的售价往往较市价低，套现后仍不够偿还欠款，当中更涉及大量行政及时间成本，所以通过Call Loan要求业主还钱是不得已而为之的最后手段，「如果楼价跌就Call Loan，整个社会都会很震荡」。
王美凤续指，目前按保公司向银行提供按揭保险计划，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须承担额外风险。因此，即使物业成为负资产，只要业主准时按月还款，银行也没有即时Call Loan的需要。她提醒，用家宜入市前先评估自身供款能力持续性，并预留不少于6至9个月供楼储备资金，以提高按揭供款防守力，而筹划置业预算时，每月总债务占入息比率，则以不高于40%较为理想。
97年至03年楼价累跌达7成
回顾97年楼市高峰期，市场憧憬楼价有升无跌，不少买家承造7成或以上的高成数按揭，但其后金融风暴席卷亚洲，再加上2000年科网股爆破，以及2003年爆发沙士，造成楼市泡沫爆破。由97年起至03年间，楼价累跌达7成，不少物业沦为负资产。同时，经济不景导致失业率上升，2003年最高峰时间达到8.5%，不少业主无法供款，继而被银行Call Loan及没收物业在市场拍卖套现。金管局数据显示，2003年6月的负资产按揭数目达10.5万宗，占全港按揭宗数22%，涉款高达1,650亿元，物业平均贬值约28%，市场上无抵押按揭部分约360亿元。
随著楼价于沙士后由低位反弹，令负资产逐步消失，负资产宗数在2016年第四季才跌至零水平，近年则保持在数百宗。 金管局今年7月公布，截至今年第2季尾，负资产住宅按揭贷款宗数3341宗，按季减少近48%，涉及金额174亿元，按季减少逾49%。有关个案涉及银行职员住屋按揭贷款或按揭保险计划贷款，这类贷款按揭成数一般较高。季内负资产住宅按揭贷款中，无抵押部分金额由7亿元减少至3亿元。
不过在高息环境下，买家入市态度转趋谨慎，成交量回软之馀，楼价持续回落，敲响负资产警号。滙丰环球研究发表最新报告，承认此前预测香港楼价可于2023年、24年分别可升8%和4%是过于乐观，认为香港经济强劲复苏预期落空，近期银行上调新造按息利率0.5厘，令脆弱的楼市情绪雪上加霜。滙丰环球研究最新表示，不再预测香港今年楼价上升，2024年上半年楼价料再跌5%，到下半年才能企稳。
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