家居漏水手尾长 楼上渗水责任谁属 专家教分辨渗水5大成因 保障自己

不少人买楼都会选择空间较实用的旧楼上车，虽然空间较大，但同时要关注的地方同样多，香港大部份屋苑楼龄达30年以上，部份蓝筹屋苑更高达50年，难免出现各种问题，参考网上装修讨论区，大家普遍最担心漏水问题，而近年大家不时于新闻见到，即使自己单位没有存在任何问题，但楼上漏水足以令你「好头痕」， 今次由资深验楼师赖达明（明哥）教大家当不幸遇上这种问题，应该如何追讨或保障自己权益。 

家居漏水三大黑点 五大成因

家居漏水常见的三大位置包括浴室天花、厨房天花及背靠外墙的墙身。由于家居住宅中浴室及厨房存在各种用水设施，而且又以淋浴间的地台及周边墙身防水层岀现老化失修而渗漏最常见。

明哥表示，由于防水层是隐藏及被饰面砖所覆盖，业主容易忽略防水层因老化而失修渗漏，再加上维修时必须停用浴室淋浴间及拆除饰面砖以重造防水层，而且维修费用较多，因此业主往往不太愿意即时进行维修，采取拖延态度而令渗水问题持续恶化。

而家居常见的五大渗水成因包括供水管渗水、排水管渗水、防水层渗水、外墙渗水及冷凝水而引致，其中以防水层渗水是最大成因，占香港家居渗水调查个案约7成。

分清二大渗水源头

除了家居常见的五大渗水成因之外，大家必须分清二大渗水源头，包括私用部分及公用部分。

由于香港楼宇设计上浴室、厨房及外墙往往是相邻，而且当中涉及公用喉管及私用喉管，因此楼宇渗水首要及最重要的工作是必须先查找出楼宇渗水成因及源头。如果家居浴室天花出现渗水问题，第一个方法是住户可以先向屋苑大厦管理处求助，透过管理处联络楼上单位业主进行检查。

如果楼上单位业主不合作或者未能找渗水原因，第二个方法是住户可以致电政府热线1823联络屋宇署及食物环境衞生署联合办事处进行官方渗水调查。如果政府联合办事处进行调查之后仍然未能确定渗水源头，第三个方法是住户可以委托独立第三方的公正行进行更为全面及专业的民事渗水调查。

一般情况下物业单位出现渗水问题是由「引致渗水成因所属源头的业主」负责。当住户成功查找到渗水成因及源头之后，双方可以透过协商、谈判、调解、仲裁或者诉讼方式解决渗水问题或争议。

明哥指出，如引致渗水成因所属源头是某「私用部份」，则该私用部份的业主负责。根据一般大厦公契原则，属于个别业主独有享用 (Exclusive Use) 的部份一般被界定属于「私用部份」。如引致渗水成因所属源头是「公用部份」，则业主立案法团及物业管理公司负责。

根据香港法例第344章《建筑物管理条例》第34H条 (维持物业的职责) : 凡拥有建筑物任何部分的人，或对建筑物任何部分具有独有管有权的人，或对该部分具有独有的使用、占用或享用权的人(视属何情况而定)，虽则该建筑物的公契并无对该人施加维持该部分修葺妥善及状况良好的责任，该人亦须维持该部分修葺妥善及状况良好。香港大部份家居漏水问题都是由于楼宇设施老化或破损而业主没有修葺妥善及维持状况良好而引致。

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