40万投资惠州楼货不对办 会所竟变月子中心 业主望汇款新安排 助解救「蟹货」

2024-01-28 06:00

北上消费成风之前,部份手头充裕的港人亦锺情在内地买楼,如今人民银行与香港金管局简化滙款安排,旨在便利港人在内地9个城市置业,究竟这样能否增加港人再度北上买楼的意欲?有热衷于买砖头投资的港人,数年前首次踏足大湾区重点城市惠州,几经困难「搬钱」买楼,但却遭遇货不对办、40万人民币的住宅变「蟹货」,北上买楼又有何策略?

根据新指引,港澳居民在大湾区城市买楼,可从境外滙入人民币或外币购房款至境内贷款账户,用于偿还境内按揭贷款,适用范围为广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门及肇庆8市的新楼及二手楼。在新安排下,若有交易不成功,可按照原路将资金汇回香港;至于在内地将已持有的物业出售之后,汇款来香港,是次新发指引没就此交代,相关安排按一向行之有效的方式进行。

港人湾区置业遭遇货不对办:

北上消费成风之前,部份手头充裕的港人亦锺情在内地买楼。
北上消费成风之前,部份手头充裕的港人亦锺情在内地买楼。
根据新指引,港澳居民在大湾区城市买楼,可从境外滙入人民币或外币购房款至境内贷款账户,用于偿还境内按揭贷款。
根据新指引,港澳居民在大湾区城市买楼,可从境外滙入人民币或外币购房款至境内贷款账户,用于偿还境内按揭贷款。
港人张小姐(化名)一向锺情物色砖头投资,她对《星岛头条》表示,在2017、2018年间,眼见大湾区发展概念兴起,她就在惠州市江北买入一个面积大约53平方米(约570尺)的新楼盘。
港人张小姐(化名)一向锺情物色砖头投资,她对《星岛头条》表示,在2017、2018年间,眼见大湾区发展概念兴起,她就在惠州市江北买入一个面积大约53平方米(约570尺)的新楼盘。
对于金管局的便利大湾区置业措施,张小姐就指,现时宁愿贱卖物业以尽快套现,又希望新政策可以刺激楼市交易。
对于金管局的便利大湾区置业措施,张小姐就指,现时宁愿贱卖物业以尽快套现,又希望新政策可以刺激楼市交易。
投资内地楼的港人以往都经历不少苦况。
投资内地楼的港人以往都经历不少苦况。

买惠州楼投资 港人盼受惠大湾区概念

港人林小姐(化名)一向锺情物色砖头投资,除了香港,在英国亦有投资物业。她对《星岛头条》表示,在2017、2018年间,眼见大湾区发展概念兴起,她就在惠州市江北买入一个面积大约53平方米(约570尺)的新楼盘。江北是惠州的中心商业区(CBD),加上当时已有高铁规划,故相信投资该物业有利可图。由于当年香港人难在内地做按揭,只好以非正式途径「搬钱」北上,一炮过付清40万元人民币。

楼盘货不对办 江景、会所全消失

原本置业一年后,林小姐便可收楼,但由于疫情爆发,延至去年才正式收锁匙,但就发现不少货不对办的地方。该楼盘本身以一望无际的江景作招徕,但随著各基建落成,屋外多了一条高速公路,基本上已遮挡大部份江景,同时附带不少嘈音。另外,楼盘的低层本来是住客的会所,设有游泳池、健身室等设施,结果取而代之的是月子中心、出租民宿等,变相令人流混杂,更有人为做生意而在露台上僭建,或影响楼宇结构安全。

即睇北上买楼五大贴士:

租唔出被迫「度假」 求贱卖套现

更令林小姐失望的是,本来投资博升值的计划未能成事,因为高铁站离市中心太远,再加上疫情、经济环境转差等因素,「想卖又卖唔出,租都租唔出」,现时被迫闲时北上「度假」。

对于金管局的便利大湾区置业措施,林小姐就指,现时宁愿贱卖物业、尽快套现现金,「内地好多新楼未卖得出,加上楼盘又货不对办,宁愿蚀放都要卖。」她希望金管局新政策可以刺激楼市交投,解救自己的「蟹货」。

中原总裁李耀智:资金可流出流入才是重点

林小姐的个案并非单一事件,近年投资内地楼的人都面对类似资金被绑死的问题。中原地产(中国内地)总裁李耀智接受访问时表示,若要令港人北上买楼、卖楼更便利,日后资金流应该要打通,至少可以从香港转钱到内地买楼,或直接转帐至发展商户口。另外重点是资金可以流出,「宜家好多客人都会问我,我买完楼,之后卖楼资金点拎走?」 

他指,过去港人在内地买楼,申请按揭都甚为不便,因为在国内做按揭要看流水帐、银行等证明,而中港银行的资料是不互通。即使港人户口有钱,汇款到内地买楼亦要多番证明,操作比较复杂,部份香港人为方便汇款会走灰色地带,例如地下钱庄;至于合法做法就是「蚂蚁搬家」,分几十次将钱运到内地,但需时较长。

中原地产(中国内地)总裁李耀智接受访问时表示,若要令港人北上买楼、卖楼更便利,日后资金流应该要打通,至少可以从香港转钱到内地买楼,或直接转帐至发展商户口。
中原地产(中国内地)总裁李耀智接受访问时表示,若要令港人北上买楼、卖楼更便利,日后资金流应该要打通,至少可以从香港转钱到内地买楼,或直接转帐至发展商户口。

重拾港人对内地楼市信心更重要

金管局简化滙款安排属利好政策,李耀智认为政府现时更应重拾港人对内地楼市的信心,特别是内地大多卖楼花,「大家都系担心发展商会唔会爆雷、会唔会资金断裂」。他指,目前看到港人对内地楼市持观望态度,对北上买楼并无太大信心。 

面对内地楼价下跌,李耀智就指,港人向来投资内地物业相对保守,会买「冧心」较细的物业,所以压力不算太大,「宜家深圳广州都有抛售潮,系因为当初杠杆比较大;但港人心态系我买唔到咪唔买,所以唔少香港人系避过一劫。」

事实上,中港楼市大不同,在内地买到心头好、以较平价钱住大屋,加上周遭良好的居住环境,自然是好事。综合市场资讯,北上买楼自住或投资时可留意以下五个小贴士。

北上买楼五大注意点

一、检查「五证两书」了解发展商背景

买家在签订认购合同书前要检查「五证二书」,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,发展商拥有以上「五证」基本代表所售房屋合法,以防将来房屋交付、房产证过户登记出问题 。

二、一定要实地视察

内地楼盘及发展商数量庞大,质素参差,加上境外物业的卖方或地产代理不需要持牌,所以广告上的宣传及资讯有机会不尽不实。若大家要置业,不要只相信广告,一定要到现场视察;如购买楼花,就要了解开发商背景。

三、仔细查核单位的状况

买家看中心仪单位,也不要马上签约或付款,应先查核单位的状况,例如确定业主身份,以及是否有抵押或被查封的状况。买家可到当地不动产登记部门查询,或者要求房屋所有权人出示房屋权属登记证明文件,查核清楚才签约及付款。

四、留意土地用途

内地的住宅产权为70年,商业用地产权一般只有40至50年产权,而商业用地在转手时有土地增值税的问题。买家应向发展商索取买卖合同查看,了解清楚土地性质、使用年期等,以免被骗。

五、中港买楼文化差异大不同

在香港买楼,当然是越高越矜贵,但内地居住环境相对开扬,不一定会追求高层单位。另外,港人普遍觉得8楼、18楼比较好意头,但内地人宁愿拣7楼,贪其「七上八落」的意思,而他们亦不喜欢「十八层地狱」,所以有意买楼投资的港人就要特别留意这些置业文化。

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