楼市乾跌 贝沙湾业主劈价千万无人吼 理财专家教路 跌市卖楼最伤 转按可赚回蚀价
2024-02-04 06:00 
香港楼市乌云盖顶，除了负资产的业主闭翳，不少供满楼的业主见到楼价持续乾跌，都心感肉赤。事实上，若然物业已经供满，也有理财方法对抗跌市，免得眼白白看著楼价下跌。有理财专家建议，业主不妨透过转按而套现一笔资金，并换马至其他高息产品，好让自己在跌市期间依然可以灵活地赚息赚价，有效地为物业作对冲、平衡风险。
本港楼价已连跌两年，累跌近22%，不少业主面对前景未明都有意卖楼止蚀。内地人伍太（化名）多年前以千万买入港岛南区贝沙湾一个住宅，并早已供满楼。受累楼市近年转淡，她最近有意放盘离场。该物业原以3,000万元放售后，但一直无人问津，劈至2,200万元仍卖不出，令她十分懊恼。
即睇转按如何对冲跌市：
转按套现 换马其他高息产品对冲跌市
在楼价下行周期时，理财专家、华富建业财富管理私人财富董事总经理张佩仪表示，伍太这类个案她见过不少，尤其是手持豪宅的业主更加「跌到无眼睇」。惟她指，早年买入的物业本身一直升价，只是升幅较高位时收窄，故供满楼的业主可以趁现时仍有水位，尽早为物业转按，例如伍太可以藉此套现约1,000万元，再买入其他高息产品获利，对冲楼价下跌。
银行如今的按揭利率维持在4.125厘，憧憬今年开启减息周期，按揭利率理论上有下调空间。以上述个案伍太为例，张佩仪就指，新造按揭或能提供低息优惠，加上现时银行普遍提供1.8%至2%现金回赠，部份更高达2.5%，以市场平均按揭额1,000万元计，转按回赠可高达25万元。她称，赚取转按回赠优惠后，首年的按揭利率约为2厘水平，次年则为4厘左右，两年平均按揭成本为3厘，「只要投资产品回报高于4厘，已经有钱赚」。
低风险可考虑定存、储蓄保险
至于套现所得资金，她就指低风险投资者除了可以换马至银行定存产品、银债或绿债外，亦可考虑市面上设有保证回报的短期储蓄保险，目标是4.5至4.8厘投资回报，但这些产品的保单年期多为3或5年，须注意流动性风险。
减息周期入手债券 赚价赚息
对于可承受较高风险的业主，张佩仪就建议从债券或债券基金入手，例如不少国债、新兴市场债或高收益债都有8至10厘回报，扣减转按成本后，粗略计算回报已有4厘或以上。部份债券更会每月派息，故即使物业在转按期间未能出租，亦有债券利息抵销按揭利息成本。她又指，接下来进入减息周期，加上年内美国举行总统大选，债券价格有望向好，变相可以达致赚价赚息的理财效果；万一美国今年不减息，套现后有现金揸手，亦有条件赎回。
她又指，用已供满的物业转按，最大优势是可以为自己创造流动性，以现金灵活地「钱滚钱」，同时又不用贱卖物业、硬食跌幅。若数年后楼市重现小阳春，届时再卖楼亦可。
转按可获最高的按揭成数
在2023年7月，银行放宽按揭成数至最高7成，同时适用于转按及套现，故申请人转按时借尽按揭成数，在清还原银行贷款后，套现能力亦大大增强。
新例可用作转按套现用：
楼价1,500万或以下：最多借7成
1,500万至1,750万：最多借6至7成 (上限1,050万)
1,750万至3,000万：最多借6成
3,000万至3,600万：最多借5至6成 (上限1,800万)
3,600万以上：最多借5成
转按并非完全没有风险，以下是三大小贴士：
1. 须再做压力测试 衡量还款能力
转按牵涉再造按揭，故新按揭银行会对借款人再做压力测试及各项评估，包括年龄、收入、生活开支等财务状况，以衡量借款人的还款能力。若宏观经济环境或个人财务状况有变，则有可能影响转按审批条件。
2. 转按前货比三家 了解物业估价
银行为抢夺市占率，间中或推出高现金回赠计划。业主要转按前，不妨多花时间比较及选定心仪按揭计划，并向银行进行估价，以了解物业市值价是否对转按有利。
3. 配备周详计划 应付突发情况
为已供满物业转按，一大原则是确保自己「供得起」。为避免自己万一遭遇不测，令还债压力置于身边人，业主可购买人寿保险作风险对冲，做好备全面的理财策划。
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