小业主防范天价大维修 了解工程4大迷思 辨识可疑标书有方法
2024-03-13 17:24 
柴湾乐翠台涉逾亿元大维修争议，引起关注。随住本港不少私人楼宇楼龄渐大，开始踏入大维修阶段，天价工程事件屡见不鲜，但相信小业主绝不希望见到有关情况，当物业面临夹钱维修时，小业主应该如何保障自身权益，避免发生不必要的争议？市建局行政总监韦志成曾于网志表示，大家要先了解天价工程所涉的四方面迷思及误解。另外，业主亦可透过3大方法防范围标工程，保障自己利益。
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韦志成于网志指出，市建局团队经常出席楼宇业主会议，从中观察到工程造价这个课题，往往是业主最关注而又出现不少迷思和误解的范畴，当中涉及维修工程范围、施工方案、报价方式以至拣选工程承办商时的评分准则四方面。
1.法团对工程范围应全盘考虑
在政府的强制验楼计划下，屋苑收到强制验楼令后，需要为楼宇进行检验及修葺，当中涵盖5项订明的标准工程范围，包括外墙墙身及相连构筑物、属于公用部份的柱、墙、横梁及楼板等结构构件、消防安全构件、排水系统及识别僭建物。另一方面，工程顾问一般会藉着进行标准维修工程的契机，一并建议进行非订明的「其他工程」，例如更换食水供应系统，冲厕水系统和水缸、以及翻新公用地方和在地下大堂加装冷气等，以进一步改善楼宇的环境和设施。
上述「其他工程」所需要的费用，视乎个别屋苑落实「其他工程」的实际规模，可以占工程总造价一个可观份额。因此，业主在议决工程范围时，若决定一并进行标准及「其他工程」，承办商的回标价将无可避免较只进行订明标准工程的为高。所以在落实工程范围时，法团应就所拣选的「其他工程」项目对居民裨益、涉及工程费用以至对日后保养和管理费影响等多方面，作全盘的理解和考虑，以提供适合建议，并向业主解说，促成业主达成共识。
2.不同用料 报价差距甚远
每当进行大维修工程，入标工程承办商一般会就每一项工程项目，提供不同的维修用料，供业主选择。然而，不同的施工方案会因为维修用料的品牌、产地来源和耐用度等规格，所作的报价差距甚远，例如部份承办商建议翻新外墙饰面时，采用一些价格亲民、实而不华的用料；亦有承办商提供价格较高、主要在日本或欧洲生产的墙砖，供业主选择。若然业主单看承办商的回标总价，而未有细阅及了解相关施工方案的解说，便无法就工程费用的合理性作客观评估及理性的讨论和决定。
3.市场普遍采用「总包制」报价
目前，多数楼宇复修个案所制订的工程标书，是以「固定总包」形式的工程合约（俗称「总包制」）模式所编订。「总包制」工程合约在本地楼宇复修市场获普遍认可和采用，主要原因是相关工程总金额不会因人工、物料等价格的浮动，以及因承办商在落标时未能确定需要修补的混凝土实际面积，当实际修补的混凝土面积较预期多，以及在出现工程超支时，或由承办商自行承担风险。
4.不应斗平 质素是重要因素
「招标妥」服务提倡业主在议决工程标书条款时，不应只以「价低者得」作为拣选承办商的准则，而是在价格以外，业主大会应同时就承办商的公司规模、资历、楼宇维修经验等不同方面，决议一套全面性的评分准则，以综合评选承办商的整体能力。当承办商回标后，法团会按照有关评分准则，以及承办商在评标面试过程中的表现，逐一为回标承办商评分，供业主在业主大会投票拣选合适的工程承办商作参考。
然而，部分业主未必理解及不认同该套经管委会或业主大会议决的评分准则，甚至怀疑法团是否偏私或存在不当行为，因而出现争拗。
3大方法防范围标工程
要防范围标，业主首先要了解维修工程招标的正常程序，业主立案法团亦应先取得业主们的共识后，才安排各项工程展开。
1.聘请独立顾问评估预算
业主立案法团应聘请专业顾问或认可人士，进行楼宇勘察及统筹工程。当顾问完成评估后，法团便可开始为工程招标，寻找最适合的工程承建商。
在招标过程中，业主应聘请专业独立的顾问评估工程预算，做好保密工作。目前业主可透过「招标妥」，获得由市建局委派独立专业人士，在不同阶段为业主提供专业意见和技术支援，包括在聘请工程顾问前，为工程作初步勘察和就工程费用作粗略估算。在法团聘用的工程顾问上任后，亦会协助业主对顾问所拟订的具体工程范围和标书内容给予意见。
到招标聘请承办商阶段，独立专业人士会因应工程标书列明的范围和要求，在没有利益冲突情况下，提供不偏不倚的工程报价供业主参考。业主立案法团亦应扩大招标邀请范围，例如公开刊登招标广告、尽量降低门槛、主动邀请信誉良好的承建商参加，令更多公司有机会参与招标。
批出工程合约及展开工程后，业主立案法团亦应聘用专业顾问监察工程进度，直至工程完成及验收合格。
2.找出可疑标书及定价
除监察招标程序外，业主应可透过查看标书，辨识可疑的标书及合谋围标行为。根据竞争事务委员会的指引，可疑标书主要特徵包括：
－不同的标书使用相同字眼，尤其一些不常用字眼
－不同的标书上有相同笔迹、或使用相同字体、格式或纸张订装
－不同的标书出现同样错误，例如拼写错误或计算错误
－不同投标者对各自标书作出相同修订
－在无明确理由的情况下，投标者在最后一刻修改标书
－从不同公司所收到的标书，其包装上盖有类似的邮戳或邮资盖印机邮
可疑定价：
－ 在成本未见显著上升的情况下，大多数投标者突然以相同的加幅提升报价
－ 不同标书所报的总价或分项报价相同（尤其是当这种情况持续出现）
－投标者在某些招标项目的报价相对较高，但在其他类似项目的报价却相对较低
3.留意可疑投标行为
竞争事务委员会的指引提到，业主亦要留意可疑的投标形式及行为，以保障自身利益：
－预期会参与投标的一些惯常投标者并无入标，但却继续竞投其他项目
－投标者突然撤回标书，某投标者同时为自己及另一位投标者入标及提交标书
－某投标者从未中过标，却不断参与竞投
－某投标者甚少入标，一旦入标却例必中标
－中标者屡次将合约工作分判予落败的投标者或潜在竞投者
－在成本未见显著上升情况下，大多数投标者突然以相同的加幅提升报价
如何举报可疑围标？
屋苑工程的招标程序，一般由物业管理公司或业主立案法团带领，并互相监察。如不幸地，业主立案法团和管理公司蛇鼠一窝，互相包庇，最终只会令小业主招致损失。所以小业主日常应积极参与法团会议，为自己争取发表机会，并善用投票权。
假如小业主在招标过程中，发现可疑的围标行为，应保留及记录所有与招标相关的文件及谈话内容，并向以下部门举报。
1. 竞争事务委员会
填写网上投诉表格、电邮至[email protected]、致电3462 2118、邮递至香港黄竹坑黄竹坑道8号19楼South Island Place竞争事务委员会，或预约时间亲临竞委会办事处
2. 香港警务处「复安居计划」
有组织罪案及三合会热线：2527 7887
3. 廉政公署
举报贪污热线：2526 6366
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