内房地产债券投资人自救方案？

特约专题：投资灼见

昨天文章作者强调在逆市时，投资者应先了解大环境及趋势，认清事实，分析利弊后才作投资决定，避免被历史包袱或情绪左右，要紧记收回最多的资金才是最终目标。出现债务违约后，专业机构通常都会采取以下保障措施：

1. 尽快止蚀，把债券出售减低损失；
2. 要求借款方支付现金，越多越好，减少本金损失；
3. 要求增信，例如追加抵押品，甚至直接以债券换取实质资产，待日后出售变现还款；
4. 提供未来还款方案，并且提供一个改善财务状况计划；

而从近日市场公开讯息见到富力地产的重组方案，是罕有见到债券投资者自发的一个自救方案。虽然骤眼看来颇复杂，但细看后不难发现当中包含了以上所有特点，实在值得债券投资者细心分析，或谘询投资顾问了解详情。首先富力提供了0.5%同意费给所有同意方案的债券持有人，约等于现时债券市价近10%的即时现金，是近年内房企业债务重组时少见的高水平，即达到以上保障措施2。其次，这个重组方案也提供了一个让投资者用现有债券换取到新的永续债的机会，从而挂钩到英国伦敦项目的资产，这对未来还款确定性更有保障，即达到以上保障措施3。更创新的是投资者可因应自己的财务状况及对伦敦项目的看法选择追加或不追加现金投资（因项目本身有抵押贷款到期，所以必须投入新资金协助富力还款才能让项目出售）。最后，以合理价钱出售项目后，富力财务状况亦可以得到明显改善，避免交叉违约的同时，更能减低项目因落入接管程序而导致价值流失的双输局面，即达到以上保障措施4。

下图为有关重组方案的决策流程及对应的预期结果，作者认为，在保交楼保就业的大环境影响下，对境外的债权人来说，可能要先让内房企业解决境内问题后，才有资源去处理境外债务。现在要短期内清还所有境外债务是不现实的。但若重组自救方案能做到以上提及的保障措施，实属难得。建议投资者谘询投资顾问从而了解更多，活到老学到老，与其坐着等待经济周期再度蓬勃，不如先赞成，先收钱，采取主动一同参与自救方案，换过角度换过地方，达到收回最多资金的最终目标，积极面对困境，才能自保及自救。

《香港股票分析师协会副主席潘铁珊》
（作者没有持有相关股份）

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