挞订买家被追差价 期限可长达6年 律师吁别一走了之 「移民海外也受影响」

2024-08-21 06:00

挞订买家被追差价 期限可长达6年 律师吁别一走了之 「移民海外也受影响」
挞订买家被追差价 期限可长达6年 律师吁别一走了之 「移民海外也受影响」

银行收紧按揭,以及向业主Call Loan(要求提早还款)情况近日再受关注,负面影响陆续浮现。有部分选择建筑期付款的新盘买家,因银行收紧按揭,估价不足,借不到预期的金额,失去预算,最终需要挞订离场。近日洪水桥新盘更据报有挞订买家被发展商追收差价,以至期间的利息支出。对于追收差价欠款的期限,有律师向《星岛头条》指出,根据香港法例,期限为6年,若演变成诉讼,甚至可历时长达18年。不过,当中也有争议空间,因为挞订买家可质疑发展商低价重售单位,并聘请测量师估价,再交法庭定夺。

何谓「追差价」?

「追差价」是指一个楼宇买卖交易中,买方在签订正式买卖合约后,放弃完成交易,而卖方减价重售单位后,向原先的买方追收差价。举例一名买家以1,000万元购入单位,在签订正式买卖合约后决定终止交易,其后卖方以800万元重新售出单位,再向原先买家追收200万元(1,000万减800万元)的差额。

签署「必买必卖」后有不同

一般来说,若签订临时买卖合约后,买方放弃交易,只会被没收订金(俗称挞细订),二手楼交易更要赔偿双方经纪佣金。至于签订临时买卖合约14日后,再签订的正式买卖合约,当中会包含「必买必卖」条款,此时买家放弃交易,除了会被没收细订,合约亦订明要赔偿卖方重售后的差价及相关损失。

早前洪水桥新盘据报有挞订买家收到发展商律师信,要求在收信后14日内缴付单位重售后的差价,并要支付由购入单位至重售单位成交日期内所有利息支出、管理费支出,以及重售物业涉及的3%经纪佣金、0.2%律师费和终止交易处理律师文件费6,000元。

民事欠债追讨期限为6年

对于追收差价欠款的期限,梁永铿律师向《星岛头条》表示,根据《时效条例》,民事欠债的追讨期限为6年,「你6年零1天才追,法院就不受理了,已经过了时效条例」。

不过,他指追收差价的金额往往有争议空间,需要由法庭定夺。虽然现时楼价下跌,发展商减价重售单位,但被追讨差价的原业主,也可以质疑卖方「监平监贱」出售单位,可以自行聘请测量师,评估物业市价,「因为市价是有参考的,就是附近楼价多少?楼上楼下楼价多少?法官要看测量师的专家报告写甚么,法官再定夺那个金额」。

以二手楼成交为例,若业主以超低价重售单位,甚至以「象徵式一元」出售单位给关联人士,挞订买家莫非要支付超巨额差价?相同地,他可以找测量师作估价,因此上述例子,梁永铿相信「不可能发生的!」

梁永铿律师指,挞订买家若质疑卖方「监平监贱」重售单位,可聘请测量师估价,再由法庭定夺。(资料图片)
梁永铿律师指,挞订买家若质疑卖方「监平监贱」重售单位,可聘请测量师估价,再由法庭定夺。(资料图片)

连判令执行期 最长历时18年

然而,一旦挞订买家败诉,即卖方胜诉的话,他会得到法庭命令去追讨欠款,执行期长达12年。若在《时效条例》规定的6年期限前,「譬如你在5年11个月追讨,入禀法院,(假设)一年后赢了官司,你就拿了一个(法庭)命令可以执行,Enforce(执行)一个Judgment(判令)」,该命令的执行期可长达12年,因此最长时间可以历时18年之久。

至于执行的内容,包括可要求欠债人提供过往帐目、银行结单、入息及生意报表等,「又或者最尽就是要破产,这个都是执行命令的一种。」梁永铿续说,若买卖合约早已订明一个固定的赔偿金额,而欠债者对追收金额没有争拗的话,也可以在没有法庭判令之下,直接申请欠债人破产。

公司名义买楼 理论上可避债

另有指以公司名义入市买楼的话,只要将公司结业,便可避免追收差价?梁永铿指,这个做法是可行的,但对于以「空壳公司」买楼,个别地产商可能会要求额外的担保,「如果根本上已经是空壳公司了,连那间店铺都倒闭了,人去留空了,那你还追那间公司,其实真的没甚么意思。」

买家一走了之 在海外也有影响

对于有挞订买家被发展商追收差价及利息等支出,传涉及金额达200万元,有网民打趣建议挞订买家,直接移民一走了之,此举又是否可行?梁永铿指,若果欠债人一走了之到外国,即使找不到他,也会照样在香港法庭被入禀申请破产。他指出,以现时银行体系已发展至全球性,若在香港被申请破产,再在海外申请银行帐户,甚至从香港银行转帐到海外,或有一定影响。

另外,若欠债人已被成功入禀破产,正在进行的移民申请有机会受影响。

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