股市先行 几时到楼市转势？ 专家教「净收息回报」计值博率 「港楼回报高过7厘 才有吸引力」

随着美国减息及内地救市，本港股市及楼市气氛转好，新盘销情亦见畅旺，是否意味本港楼市转势？资深物业投资者财叔接受《星岛头条》访问时表示，特别关注今轮股市升势能否持续，若今轮升市只是昙花一现，直言「未来会更恐怖」。财叔最新提出「净收息回报论」，将按息、定存利息，以及出租物业成本，与租金回报作比较，指出一日定存息率仍有3厘，租金回报要超过7厘才有吸引力。

出身基层的财叔，在2000年代初涉足物业投资，由住宅到工商铺市「无宝不落」，40多岁财务自由。他接受访问时，劈头便说自己和《星岛》的渊源。十多年前流行写网志，第一个「地盘」就是《头条网Blog》，撰文分享楼市看法及买楼心得。

疫后沽柏傲山 帐面赚两成

财叔自2019年后已不看好本港楼市前景，打算沽售手上北角柏傲山的单位，其后本港经历三年疫情，等到内地和香港恢复「通关」终于成功沽货，获内地客以2,650万元承接，较其2014年一手买入价2,200万元，赚幅约20%，还未计买入时的180万元回赠。「看同期买的，有一个炒家、投资者很出名，在我卖完之后，去年他卖了3伙，3伙都蚀。全部一手买的人，在这几年里无人赚超过10%。」

对于「急急脚」沽货离场，财叔说「我已经看不到个市会升，因为最主要的一件事，香港人已经不团结了。」他指除了有港人移民外国，一些外资公司派驻香港的人员也撤出香港，而其在湾仔的一些出租物业，向来以这类外籍人士为客源。

财叔2019年后已不看好楼市前景，去年内地和香港甫恢复「通关」，以2,650万元沽出柏傲山单位。

美国2022至2023年进入加息周期，联邦基金利率最高加至5厘以上。

财叔提出「净收息回报论」，将按息、定存利息，以及出租物业成本，比较物业的收租回报。他说：「一日定期还有2、3厘，人们未必会去买楼。」

楼市是否已转势？财叔视新盘销情为楼市「风向标」，若新盘出价不贴市，相信难以「一Q清袋」。（资料图片）

财叔提醒买楼自住人士，不宜买楼龄太高的物业，因受制于按揭年期限制，不能承造30年期楼按的话，会影响楼价前景。

财叔看好启德，「今后要买自住、投资，只可以买启德区。」

财叔相信最快或3至4年后，约三成的移民人士会回流，并重投本地楼市。

更致命的是，美国在2022年开展加息，至去年加息至5厘以上。在本港银行敍造存款动辄也有4厘，大额资金更高达5厘。因此，财叔认为，今次跌市的主因并非按揭利率上升，重点是定存利率上升，令到投资物业失去吸引力。

财叔过去两年也宁愿将资金停泊在银行存款、存款证，以至网上券商的「现金宝」赚取高息。他举例，去年打算买一个工厦，「落票一刹那，发现我不应该买」。该物业位于葵涌、面积1,700平方尺，售300万元，正常尺租10元，月租约1.8万元，租金回报近7厘。「如果这300万元，我不买它，我真的收息，当时四厘半左右，一个月收万多元利息，当我预算楼市下行的话，那我为甚么还要去买呢？租住等再跌才买罗！」他说近期这类葵涌工厦单位，已较去年跌20%。

倘定存2厘 买楼7厘才吸引

那么美国减息之下，会否令港楼有起色？财叔最新提出「净收息回报论」计值博率，将按息、定存利息，以及出租物业成本（差饷、管理费等）相加，再比较物业的收租回报。他说若未来一年按息跌回3厘，而定存跌至2.5厘，连同出租物业成本1.5厘，合共为7厘，「一层楼的回报要高过7厘，我才觉得有吸引力。」换句话说，若租金回报有7厘，扣除3厘按息，以及1.5厘出租的成本，实际回报仅2.5厘，与定存相若，「所以一日定期还有2、3厘，人们未必会去买楼」。相反在之前零息时代，收租回报5厘，已经有吸引力。

另一方面，财叔也在注视港股能否持续今轮牛市，但认为「如果股市持续唔到，未来更恐怖。」他又视新盘销情为楼市「风向标」，其中近日销情不俗的跑马地及元朗新盘均采用「低开策略」，坦言新盘出价若不贴市，实在难以「一Q清袋」。例如启德柏蔚森II周三（10月2日）首轮销售155伙，折实尺价1.6万元，市传单日卖出约11伙，销情相对慢热。

供平过租可上车 楼龄宜10年内

至于买楼自住，财叔指有些单位，楼价较高峰期跌五成、「供平过租」，买来自住是合适的。他忠告上车或换楼客，不宜买楼龄太高，最好是10年或以内，皆因买楼自住也要为下一个升浪准备。「升浪可能要等不知多久，如果到下个升浪的时候，你拿著那层楼超过45年，其实就没有爆炸力了。所以如果现在买得起的，一定是买新楼，起码到下个浪的时候，层楼也不是很旧。」

他解释，楼价升跌主要取决于银行的估价、批出按揭的态度，「银行估不到价，多少人想买也没有用。」现时银行普遍用「75减楼龄」判断可供款年期，即楼龄超过45年的单位，已做不到30年期按揭。除非将来放宽到「100减楼龄」，让旧楼业主可轻易申请30年期按揭。

他又指，「回想20多年前，百德新街的楼没有人买的，因为（当时）是40多年楼，当年基本上50减楼龄，所以百德新街的楼很便宜也没有人买，到后来改为60减楼龄，立即翻生！」因此倘按揭年期放宽到「100减楼龄」，他断言美孚新邨的楼价必定「翻生」。

康城首都低水 启德升值潜力佳

提到楼龄在10年之内、供应较多的区份，大家会想起康城及启德。财叔认为康城首都尺价吸引，因早前有个别成交尺价低于8,000元。不过论潜力，他则看好启德，「未来十年会变天，它是等于一个新市镇，等于当年的屯门沙田，但你想想它是市区的新市镇！总之今后要买自住、投资，只可以买启德区。」而且以拥有海景的跑道区物业较优越。

不过，本港未来3至4年新盘潜在供应超过11万伙，启德是其中一个供应重镇。若楼市未能转势，在群盘争客下，财叔不讳言启德区的尺价，随时可低至1.2万元。财叔特别留意长实（1113）或快将推售跑道区第4E区2号地皮项目，「如果以长实的性格，一定劈死你。他想清袋的话，不去到1.2万元，怎样清袋。」

料三成移民港人回流 重投楼市

楼市下跌周期总有完结的一日，财叔相信最快或3至4年后，「回流客」重投本地楼市，例如部分移民英国的港人，在完成「5+1」成功入藉后会回流，「可能三成，我觉得三成应该没有甚么走鸡，其实香港不断循环，就等于当年90年代，移民潮之后，90年代初就有回流潮，拿到居留权、入籍之后就回来，很自然的。」