楼市转角 明年料价量齐升 豪宅楼价看高一线 恒基韩家辉：利好政策等带动
2024-11-08 10:08 
随着一连串利好因素出现，包括政府推出多项利好楼市政策，恒基物业代理董事及营业(二)部总经理韩家辉表示，楼市已经接近见底，转角信号明显，今年先行量，明年有机会价量齐升，豪宅更可看高一线，成交量及楼价会有理想表现。
韩家辉接受本报访问时表示，今年来楼市出现多项利好因素，包括全面「撤辣」、息口回落、内地积极提振经济、股市造好带来的财富效应，以及政府优化投资移民计划及放宽按揭等，最近市场气氛明显好转，直言楼市已经接近见底，并且进入转角市。
他指出，减息后个别屋苑出现「供平过租」情况，以一个楼价500万单位为例，按每月租金约1.6万及70%按揭计算，当按揭利率从3.875厘降至3.625厘，已经「供抵过租」。
与此同时，近月港股表现向好，恒生指数自9月初至今，累积上升超过3,000点，总市值增加约4.47万亿，股市造好带来的财富效应，对楼市带来正面刺激作用，部分资金由股市流向楼市。
随着息口或继续回落，加上政府积极引入外来专才，带动住宅需求进一步增加，连同其他利好因素持续发酵，相信明年整体楼市有机会价量齐升，当中豪宅楼价可看高一线。
豪宅楼价看高一线
问及早前有本港大型银行表示，香港未必会跟足美国减息幅度，他说只要息口回落，对楼市就会有帮助，一方面可以降低置业人士供楼负担，同时部分定存资金有机会回流楼市。
韩家辉又表示，去年全年新盘录约1.1万宗成交，当中5,000万或以上豪宅，仅占约300宗或约3%。不过，随着新一份《施政报告》优化「新资本投资者入境计划」，容许投资移民购买5,000万或以上住宅，当中最多1,000万可以计入投资总额，有望带动豪宅交投增加，成交量及楼价会有理想表现。
至于进一步放宽按揭，不论任何楼价、不论出租还是自住、不论以个人抑或公司名义购入，按揭成数划一为70%，供款占入息比例上限划一为50%，他认为所有买家均受惠，尤其是投资者，因为之前按揭成数较低，甚至有银行不愿提供按揭贷款。
他又透露，近期投资者态度确实转趋积极，以旗下新盘为例，「撤辣」前因为要缴付辣税，加上市况疲弱及银行定存息率较租金回报率高，投资者查询比例仅占约10%，但随着「撤辣」及租金持续向上，最近有关比率已增至20%到30%，相信未来进一步上升。
新盘馀货放租获承接
事实上，住宅租赁市场表现持续不俗，旗下新盘馀货放租盘持续获承接，而且租金理想，例如鸭脷洲逸南及倚南，已租出19伙单位，每月租金介乎1.05万至1.85万，平均尺租约62元；北角维峯．浚汇已租出8伙，每月租金介乎1.35万至1.6万，平均尺租约73元。
上月新盘录近3,000宗成交，按月急增超过3倍，创今年3月之后单月新高，部分新盘加推时，售价更轻微调高，韩家辉说，市况好转新盘确实有力轻微提价加推，预期今年新盘成交量有望达1.6万至1.7万宗，视乎整体发展商推盘步伐，而集团会维持市价推盘策略。
部署推6盘涉约3700伙
新盘市场气氛向好，发展商着手部署新一轮推盘大计。恒基营业（二）部计划今年底至明年推出6个全新项目，合共涉及约3700伙单位。
土瓜湾项目主攻中小户
韩家辉表示，与市建局合作的土瓜湾庇利街/荣光街重建项目，部署明年推售。翻查资料，该项目为恒基于2021年9月以81.89亿夺得，联同希慎及帝国一同发展，项目地盘面积约79,718方尺，可建楼面约71.74万方尺，当中住宅楼面近60万方尺，预期可以提供逾1,000伙住宅，并以中小型单位为主。
此外，集团夥拍中国海外、九龙仓及嘉华合作发展的启德4A区2号项目，已获批预售楼花同意书，部署明年推出市场。资料显示，项目可建总楼面逾120万方尺，预计可以提供约2,000伙单位，户型涵盖1房至4房。
九龙城南角道4至24号项目，合共提供约310伙单位，主打1房及2房户，项目原部署本季发售，但因应息口有机会进一步回落，以及希望提供较短的楼花期，正与合作夥伴研究是否延至明年才推售。
至于其他部署推售的全新项目，还有湾仔活道、旺角利奥坊第6期及山顶卢吉道超级洋房，其中位于活道13至21号及永祥街22至30号的项目，属旧楼并购重建，去年7月获批兴建1幢27层高商住物业，可建总楼面约8.6万方尺。另外，集团夥拍会德丰地产、中国海外、华懋、新世界及帝国合作发展的启德天泷，昨日以招标方式售出3座17楼A室，单位面积1,102方尺，3房间隔，成交价3,584万，尺价32,523元。项目自上月19日起以现楼形式推售至今，迅速沽出34伙，套现约13.3亿。
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