新闻追击｜土地业权修例 田土厅料年均处理5000新土地 学者促列明注册出错责任及补偿方式
2024-11-11 08:00 
土地及楼宇业权涉及庞大资产利益，惟本港现有的「契约注册制度」相对落后，即使是土地注册处（田土厅）契约上的「物业拥有人」，亦未必等同「最终业权人」，易致业权纠缠不清。政府虽早于20年前已修法，惟条款至今未实施，更要待明年初再提修订草案，冀以「新土地先行」方式解决。有法律学者向《星岛》指，部分物业具凌驾性的「非注册权益」，或需打官司才能厘清，理解当局推「新土地先行」以免触礁，惟冀修订草案列明注册出错责任，及可作申索的场景等。田土厅推算，推行「新土地」后每年约涉5000个土地登记册，会接受电子注册申请以提速。
陈泽铭 : 用新制处理旧契很复杂 因此新土地先行
立法会在2004年通过《土地业权条例》，冀令田土厅名册上的物业拥有人，等同最终业权人，即可享有「不可推翻业权」。但出于「技术性问题」，条例通过长达20年仍未能执行。香港政策研究所法治研究中心主任陈泽铭指，「契约注册制度」源自英国，已沿用逾百年，每当有物业转让，买家必须按楼契等文件追本溯源，翻查每一手转让业权均稳妥，才能证明业主百分百拥有业权，做法「非常古老且无效率」。他指，大部分实施普通法地区，包括英国早已转用「业权注册制度」，故本港多年前亦修例。惟在普通法及衡平法下，物业「拥有人」的背后，或有其他「实质拥有人」存在，即所谓的「信托安排」，用新制处理会很复杂，「某程度上是摷晒笼底问题出来，难同一时间解决，故明白今次要新土地先行。」
陈泽铭解释，不少「信托安排」并无「白纸黑字」立据为证，如一对夫妇置业，楼契上只写妻子名字，但首期及供款均由丈夫负责，而双方有默契，即使「业主名」非丈夫，但实际「层楼老公都有份」，即有「实质拥有权」。而另一类「非注册权益」则是「逆权侵占」，原是英国鼓励人民战后开垦荒地的善政，惟套用至香港却演变为「邻居与原业主争地」的冲突。
虽然政府明言在新制度下，注册业主有实质土地管辖权，杜绝未来再出现「逆权侵占」。惟陈泽铭强调由「无注册」变成「有注册」，过程相当繁复，尤其业主要先证明其业权，并将过去的「非注册权益」登记在册，「可能要先打一轮官司，由法庭裁决业权谁属。」且注册过程中有任何出错，也会影响真正业主权益，「故政府推行新制前，会设弥偿基金以保障业权损失。但我期望政府在修订草案中能厘清，若律师在注册过程中有失误，造成的损失由谁承担，及订明可申索基金的情况。」
陈泽铭形容新制是「摸着石头过河」，但相信以「新土地先行」，可避免有大量注册出现致机制难以负荷，「新批土地业权也简单，较易处理。」他倡在推行新制前，田土厅可与义务律师合作，模拟由旧制转新制后的买卖及登记流程，并测试相关登记软件，及早找出「问题位」。另楼宇买卖除涉及买卖双方及律师，田土厅、按揭银行均是持分者，「尤其银行在新制中的角色，值得当局尽早深思。」
田土厅回覆指，按过往5个财政年度，政府批出的新地段总数估算，平均每年批出新土地数目约90份；而根据从地段开立的土地登记册数据，估算新土地每年约涉5000个土地登记册。当局透露，在实施「新土地先行」方案时会推出线上平台，允许业界以电子方式递交注册申请；平台也会利用「智方便」作身份认证及数码签署，及处理递交申请、缴费等程序，从而提高注册的准确性及缩短申请整体所需时间。
记者 赵克平
最新回应