新地86億奪古洞地王 較估值上限價高30%

(星島日報報道)政府銳意拓展新界東北，當中古洞北新發展區內首幅住宅地於上周五截標後，並於昨日火速開標，由新地以「天價」逾八十六億、力壓其餘九家財團奪標，每方呎樓面地價達約七千一百八十三元，創新界東北地價紀錄，較市場估值上限價高約三成。

地皮於上周五截標時，共接獲十份標書。該地皮的地盤面積約十九萬九千方呎，可建樓面近一百二十萬方呎，中標財團須負責興建公共運輸交匯，同時亦設有商用樓面。地政總署昨日公布，古洞北二十五區住宅地由新地以八十六億一千四百萬奪得，每方呎樓面地價約七千一百八十三元。

業內人士上周對地皮估值約五十四億至六十六億元，每呎樓面地價約四千五百至五千五百元，是次成交價高於市場估值上限約三成。

新地副董事總經理雷霆稱，項目將興建中小型單位，總投資額約一百八十億，同時亦認為，該幅地皮所在之處，為往後雙鐵路交匯站，位置優越，未來同區亦有足夠生活及就業配套。

同區地皮過往供應量不多，最近期須追溯至二〇一三年，當時由恒基以逾二十八億、樓面呎價五千二百元，購入的上水青山公路古洞段地皮（已建為高爾夫‧御苑），高出約三成八。此外，可供參考地價亦包括恒基於一八年，以十二億四千萬完成古洞農地補地價，每方呎補價約三千六百四十三元。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，地皮中標價較預期高，並創新界東北一帶地價新高，同時反映發展商對該新發展區信心十足，地皮的成交價對區內地價具有重要指標作用，情況就如過往的啟德區，其首幅地皮造價，亦直接影響同區其餘地皮的價錢。他再指，估計是次項目每方呎售價達一萬八千元，才有合理利潤，同時亦預期內地客及本地用家為區內未來主要購買力。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，是次地價遠超預期，由於地皮毗鄰港鐵北環線車站，加上備有同區罕有的商用樓面，吸引財團以高價奪地。此外，有業內人士指出，由於地皮往返內地方便，有助吸納內地客及中港商人，具一定購買力，而且中標財團於區內有發展經驗，了解實際市場需要，再加上地皮規模大，容易剪裁及規劃，發展潛力高，自然對發展商具一定吸引力。

隨著古洞首幅住宅地皮以高價批出，同區地皮隨即水漲船高，業界亦紛紛調高區內地皮估值。華坊資深董事梁沛泓表示，其中將於本財政年推出的古洞二十四區地皮，其原先估值為二十三億至二十五億，但目前已提升估值約三成，即二十九億至三十一億，每方呎約六千至六千三百元。

此外，古洞地皮高價售出後，亦直接影響區內一帶的二手市況，中原資深營業董事許偉邦表示，有見於是次中標價高於市場預期，相信同區不少業主在開售心態上，將轉趨進取，甚至採惜售策略，進一步減少議價空間。

業內人士指，估計會有部分業主，趁勢調高叫價，預料幅度約百分之三至五，也不排除吸引更多買家看好區內發展前景，有助帶動其二手成交量上升。