美聯黃建業：樓市未脫「好淡爭持」格局

(星島日報報道)樓市氣氛向好，美聯集團主席黃建業稱，疫情及中美關係皆反覆下，本港樓市仍未脫「好淡爭持」的格局，料樓價破頂後暫時不會「爆升」，因存在三大變數，令升幅略為放慢，但在多重利好因素下，料全年樓價升13%，若要再大升，則需要靠中港通關帶動。

黃建業指出，上半年樓價一如年初的預測出現「U形反彈」，樓價回升的主因為出現「三頭馬車」刺激置業需求，分別為「林鄭Plan」重啟千萬以下物業的換樓鏈，帶動上車客及換樓客入市；此外，疫情放緩下，市場憧憬通關，「新香港人」亦趕入市；加上股市波動引發「套股換樓」，資金棄股買磚頭保值。

他再指，自18年爆發中美貿易戰以來，本港樓市一直「好淡爭持」，利好利淡的因素共存，現時樓市仍未擺脫這局面，始終三大變數亦存在，拖慢樓價的升幅，而該三大變數分別為中美關係未「破冰」，近月更爆發「金融戰」、環球疫情未息，中港「通關」難於短期內實現，以及移民潮未息止。

而移民潮對樓市的影響，其實未於上半年完全浮現，主要原因為19年起累積的購買力龐大，足以吸納市場上的「移民盤」；其次是部分港人採用「移民不移居」的辦法，即使身在彼邦，仍然保留港樓收租增值，限制了「移民盤」的數目，但須留意若移民潮持續，甚至擴大，令本港流失人才，有礙經濟復甦，屆時難免對樓市造成衝擊，呼籲政府正視「移民潮」，建議重啟投資移民，增加就業機會。

雖然三大變數存在，祖利好樓市的基本因素不變，置業「內需」仍然高企，加上資金充裕、低利率及低供應，4大利好條件對樓價形成支持。此外，近期失業率已由年頭高位7.2%回落至最新5%，政府亦調高全年經濟預測到介乎5.5%至6.5%，經濟前景較前樂觀，料可為樓市增添新動力。

他再指，現時利好因素仍大於利淡因素，足以支持樓價續升，只是上升速度或輕微放緩，未必再如第二季般急升，樓市將由「高速增長期」進入下半年的「穩定上升期」，樓價升勢將會「由急轉穩」，因此維持全年樓價升13%的預測，料大升則需要更強的新動力，或須待中港兩地通關，樓價才呈現更強勁升勢。

同時也認為，樓價破頂，買家追價審慎，業主亦沒有大幅減價的誘因，令到買賣雙方拉鋸，或導致短期二手交投放緩，有待盤源重新累積，或買家消化樓價破頂的事實，交投才可重返正軌，預計全年二手成交達約6.77萬宗水平，按年升約4成，創9年新高。

至於新盤下半年可重新成為市場焦點，甚至是帶動大市升勢的火車頭，預計全年一手成交量可重上約1.8萬伙水平，按年升近25%，創2年新高，而全年整體物業註冊量可達10萬宗，按年升逾3成半，創9年新高。

另外，該行昨公布中期業績，中期收益破紀錄，半年溢利達1.76億，創中期10年新高，而去年同期則錄得虧損約2400萬。