樓市跌勢不止 減辣宜早不宜遲

為壓抑炒樓活動，港府在13年前推出樓市辣招，透過引入額外印花稅、雙倍印花稅和買家印花稅來為熾熱樓市降溫；13年後，隨着本港經濟不振，樓市和股市持續下滑，社會高呼減辣、撤辣之聲不絕，財政司司長陳茂波前日表示會務實檢視辣招，與過往口風明顯有所不同，讓人憧憬減辣有望。港府一旦決定減辣，宜盡快出招，才有望穩住市場信心，讓樓市回穩。
發展商投地意欲降庫房堪憂

以往每當有人提出減辣要求時，陳茂波總是以樓價仍偏高為由斷然拒絕，但前天卻指現時樓市情況與當年引入樓市辣招時不同，政府會密切留意市況，以務實態度不斷檢視，明顯放軟口風。陳茂波態度有所改變，因經濟形勢逆轉，樓價自2021年9月高位回落，至今已累跌14.8%，而跌勢仍未有停止跡象，一手貨尾高逾2萬伙，大型發展商為了加快套現，不惜低價開盤，導致二手樓市疲莫能興，即使業主大幅減價亦無人問津。樓價拾級而下情況持續，恐怕讓樓市陷入惡性循環。

事實上，之前一、兩年高價買入樓花並承做高成數按揭的買家，相信現在已屆收樓時刻，上會時面對銀行估價不足問題，假如沒有充裕資金補差價，可能要被逼撻訂，進一步推低樓價。很多業主仍未清還按揭貸款，若樓價再跌一至兩成，相信不少人淪為負資產，不但面對銀行可能提早收回按揭貸款的風險，還因身家縮水，影響到消費意欲，最終拖累經濟復甦，甚或影響銀行體系穩定。

由於準買家認為樓價仍會持續下跌，不願入市，令發展商貨尾越積越多，資金回籠慢，挫損其投地意欲，即使入標出價也非常保守，最終或流標收場。今個財政年度，政府迄今只賣出兩幅地，賣地收入肯定無法達標，使財政赤字日益嚴重。

相信政府早已意識到樓市問題嚴峻，7月時金管局放寬自用住宅物業按揭成數，上周五按揭證券公司將1000萬元以下的樓花，只要買按保也可做9成按揭，無疑是想協助買家上車，並助發展商去庫存，後者成效仍有待觀察，但前者對支持樓市作用似乎不大。差估署8月樓價指數下跌1.4%，連跌4個月，幾乎將今年初的所有升幅蒸發，業界估計到年底時甚至要倒跌3%至5%，令港府不得不認真考慮減辣，而陳茂波選擇在樓價指數出台後放風檢視辣招，無疑是最佳時機。
分段實施先助海外專才換樓客

眼前是如何出招，究竟是局部減辣抑或全面撤辣，相信當局仍在研究中，但地產建設商會執委會主席梁志堅強調，現階段就算完全減辣，樓價都不會大幅上升。畢竟美國聯儲局暗示年底前仍會加息，即使明年下半年有望減息，但減息幅度有限，意味息口高企情況會持續好幾年，香港短中期也難以減息。再加上內地經濟減速，民眾對經濟前景不明朗，寧願將錢儲起來也不願胡亂消費投資，故期望北水南下買港樓是不切實際。

內地經驗顯示，即使中央為了救樓市，不惜對實施多年的嚴厲樓市調控措施大幅鬆綁，各地連環祭出放寬限貸、限購和限價措施，交投變得活躍，但樓價未有大幅反彈，反映民眾信心仍然相當疲弱。

假如港府擔心一下子全面撤辣會再掀炒風，可以考慮循序漸進地減辣或撤辣，並分階段落實。首階段可考慮撤銷來港海外專才置業的買家印花稅，先豁免相關稅項，若在7年內出售物業時才追收稅款，作為吸引人才措施之一；同時考慮大幅調低從價印花稅率，方便市民換樓。至於針對短炒賣樓的額外印花稅，則應繼續保留，待最後階段才考慮放寬。

樓市下行壓力越來越大，而且跌勢不止，港府應審時度勢，盡快果斷減辣，越早出招，越有望盡快穩住市場情緒。