做好舊廈維修 法團少擔心塌石屎刑責

本港市區舊樓老化問題嚴重，近月頻頻發生舊樓外牆或簷篷石屎剝落事件，警方早前將發生塌石屎的旺角寶安大廈涉事單位業主和業主立案法團主席拘捕，令不少舊樓的法團成員人心惶惶，準備辭職不幹，以免要為大廈日久失修負上刑事責任。其實他們是有點過慮，只要平日做好大廈維修保養工作，減低成為「都市炸彈」風險，根本不用害怕被追究個人法律責任。
加強驗樓執法免業主存僥倖心

舊樓法團成員憂心忡忡是可以理解，因他們只屬義務性質為街坊辦事，可是所住的大廈日益老化，欠缺維修，而很多小業主又不願夾錢驗樓和進行修葺，當發生塌石屎事件卻被追究法律責任，認為是非常不公平，為免惹上官非，盡早辭職為上策。然而，這種心態值得商榷，若人人抱着這種心態，便沒人願接手法團工作，任由大廈老化失修，最終所有小業主均成受害人。

全港有2.7萬幢樓齡在30年或以上私樓，根據法例規定，當這些滿30年舊樓業主收到強制驗樓通知後，須於3個月內委任認可檢驗人員，並在6個月內就大廈的公用部分、外牆、露台等進行檢驗，若有需要進行修葺，需在1年內完成。根據屋宇署數據顯示，署方向7,000幢舊樓發出強制驗樓通知，而發展局局長甯漢豪早前表示，2,700幢舊樓的強制驗樓通知已到期但尚未遵辦，當中900幢連註冊檢驗人員仍未委聘。

近4成舊樓法團遲遲沒遵辦，原因是部分年邁業主沒錢，部分業主等待市建局或發展商收購重建，不願夾錢驗樓和維修。加上政府過往執法不嚴，對於業主立案法團接獲通知而遲遲沒行動，只警告而沒即時作出檢控，即使告上法庭也是幾年後的事，最高罰則僅罰款5萬元和判監1年，罰款由全幢樓各戶小業主攤分，阻嚇力明顯不足，令很多小業主心存僥倖，將驗樓事宜一拖再拖。

然而，隨着塌石屎事件幾乎每隔兩、三天便發生一宗，甚至有掉下來的石屎擊穿巴士，讓政府高度重視事態嚴重和逼切性。屋宇署決定介入，從900幢未委聘檢驗人員的樓宇中，針對那些坐落繁忙街道、曾有人舉報的舊樓，優先篩選出30幢高風險樓宇，通過無人機勘察外牆，若發現有外牆剝落風險，便先由署方緊急維修，然後才向業主收取費用和20%附加費，令小業主再無藉口拖延。
宣傳維修資助機制增遵辦誘因

當局同時擺出強硬姿態，警告法團若年底前仍未遵辦便會遭檢控，更應提醒大廈會被「釘契」，屆時物業便難以出售。至於拘捕寶安大廈涉事單位業主和法團主席，通過法律手段處理，讓法團不再蔑視懶理強制驗樓通知。

事實上，舊樓法團和小業主均須正視驗樓的重要性，因剝落的石屎從高空掉下時若擊中途人，造成人命傷亡，後果非常嚴重，不但法團主席和委員須負上刑事責任，連其他小業主也要負上共同責任。據《簡易程序治罪條例》，若有人自建築物掉下東西，或容許任何東西自建築物墮下，對公眾地方或附近的人造成損傷，即屬犯罪，可判罰款10萬元及監禁6個月。

當局亦要做好宣傳教育，讓小業主知道大廈維修資助機制。政府在過去5年撥出超過190億元，推行多個維修資助計畫，而市建局亦負責執行「樓宇更新大行動2.0」，為合資格的業主提供財政資助，協助其遵辦強制驗樓和維修工程。

當局也應舉辦更多講座，邀請大廈法團和業主出席，向對方講清楚法團若真誠及以合理方式維修大廈，即使發生塌石屎事件，也毋須承擔個人法律責任，讓他們切實做好大廈維修保養的應有責任。