樓市撤辣湧現購買力 讓子彈飛待好淡角力

政府全面撤銷樓市辣稅和取消壓力測試後，連日來一二手交投量飆升，反映市場氣氛回暖，吸引用家和投資者入市，當中不排除有小部分是炒家。撤辣效應開始浮現，相信購買力會陸續被釋放出來，樓價有望止跌回穩，至於樓價會否重拾升勢，則視乎好淡友之間博弈的結果。
市場氣氛改善暫毋須過慮炒風

《財政預算案》上周三公布全面撤辣後，一手成交量由撤辣前日均約11宗，大增至現時約117宗，單是剛過去周末的兩天便錄得445宗成交，比整個2月份的成交量多逾1倍，有新盤首批138個單位在4小時內便迅速沽清，是近幾個月來罕見。至於二手交投量也大增，更錄得業主反價成交，而荃景圍在短短3天內出現逾20宗成交，當中投資者佔7成。

樓市交投量與日俱增，與全面撤辣有密切關係。之前政府通過新住宅印花稅、額外印花稅和買家印花稅，限制市民買第二套房、限制住宅轉售期和限制非本港居民買樓，來壓抑熾熱炒風，令到一些有閒錢想買樓投資的人士，因入場成本過高而作罷。現在政府全面撤辣，大大降低交易成本和持貨成本，自然吸引投資者重臨樓市。

此外，撤辣令樓市氣氛大為改善，之前準買家眼見樓市拾級而下，擔心樓價會進一步下跌而不願入市，導致量價齊跌。隨着政府全面撤辣，降低入市門檻，用家眼見投資者和炒家紛紛出動，業主封盤反價，擔心若遲買便要買貴貨，決定不再觀望。

樓市再現炒家蹤影，相信政府在撤辣時已將這問題列入預估情境之中，而市場出現炒賣現象是很尋常的事，在現階段炒風只屬個別事件，毋須過分驚慌。畢竟辣招屬於人為干預，扭曲樓市，導致現時樓價未必是真實價格，炒家進場可哄抬市場氛圍，讓用家和準買家重拾市場信心，而炒家又懂得評估物業價格，只要覺得抵買就會出手，當樓價升到其心目中價格，有合理利潤便會出貨。因此，未來幾個月將是樓市好友和淡友之間博弈，而業主眼見需求增加，不再減價求售，在叫價方面企硬，令樓價止跌回穩，有助找出一個平衡點。
惠港措施陸續來助穩樓市信心

撤辣令樓市氛圍大為改善，短期會刺激一二手交投上升，樓價即使回穩，但未必一定會大升。內地曾對樓市實施嚴厲需求管理措施，包括限購、限貸、限價等，去年8月下旬全國各地陸續放寬或取消樓市辣招，刺激樓市成交量，一線城市樓價在9月短暫止跌企穩，其後無以為繼，樓價依然向下尋底。內地經驗反映樓市撤辣未必令樓市逆轉，皆因民眾對經濟前景欠缺信心，樓盤供應多，但多間房企又出現違約，令人擔心買入的樓花爛尾收場。

本港樓價受到未來一手供應過多制約，今年預計有2.5萬個單位落成，再加上有2萬個貨尾，而未來3-4年潛在供應量近11萬伙，消化需時。

政府撤辣後，有約9萬個二手單位即時解封，令到市場潛在供應大幅增加，與新盤爭客。發展商即使眼見市場氣氛好轉，也是貼近市價開盤，並推出優惠付款安排，希望可吸引投資者入市大手買入多個單位，讓其只需付少額訂金，卻有充裕長成交期對單位進行轉售圖利，可見其策略是搞旺市場氣氛，先求量，再求價。

影響樓價另一關鍵因素是利息走向，一旦美國聯儲局下半年啟動減息周期，便有望紓緩供樓人士的負擔。再加上中央已放風將陸續推出惠港政策措施，有望改善本港經濟，進一步提振市場信心，令樓價進一步回穩。