揭北都6地補價拉倒內幕地產商嫌基建發展慢樓市前景未明「計唔掂數」

2024-01-04 09:48

北都是本港未來經濟引擎，當中古洞北及粉嶺北發展區，由長實及恒基等申請的6宗原址換地個案備受市場關注，惟磋商「拉倒」。有發展商向本報透露，主因是相關土地未有「七通一平」配套，發展期動輒7年以上，建築成本貴，息口高，形容是「計唔掂數」，加上未來樓市前景未明，日後賣樓時間未明，向銀行借貸有相當難度，故未有接受。

上述6幅申請原址換地個案，當中有3宗由恒基提出，該公司回覆本報查詢時指，集團未有接受粉嶺北項目原址換地建議書，主要原因是相關土地未有「七通一平」（路通、水通、電通及土地平整等）的配套，發展期長達7年以上，而補地價金額過高；但該項決定並不影響集團推動其他新界項目的發展，期待本港有更好的明天。

發展局：短期收回有關土地

有發展商向本報透露，一個正常項目發展年期約3年，向銀行借貸時亦需提供賣樓時間，惟上述項目欠缺基建設施，政府亦不會擔保興建基建設施，發展年期動輒7至8年，難以向銀行借貸，賣樓時間表存在眾多不確定因素，即使銀行批出貸款，息口相當貴，在計及目前每呎5,000至6,000元的建築成本等因素，強調不接納補價並非與政府「對着幹」，只是「計唔掂數」。

並透露在目前樓市下行情況下，發展商面對的風險相當高，而且參考去年11月油塘越秀冷藏倉庫項目，補地價金額約13.46億，每呎補價僅約2040元，認為是次補地價仍然過高，加上近期新界有新盤以每呎1.1萬至1.2萬推售，相當於上述項目發展成本，形容涉及的補地價金額存在銀行收息風險比發展項目低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，政府早前已為換地設下時限，惟財團不接受協議，政府於限期屆滿後過後收回相關土地亦是無可避免；現階段政府收回相關土地，市場會關心項目發展時間表；現時私樓供應量充裕，對整體供應影響不大。

恒基：欠「七通一平」

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓說，上述項目地理位置不同，地價差異大，政府早前調低補價約30%已作出配合。北都甚具潛力，政府也不需急於低價批地。另外，古洞有賣地表地皮於2021年以每呎樓面地價約7,000至9,000元批出。現時補地價令發展商卻步，料該區地價日後將成為新指標。

期間2度調低補價

本報早前披露，地政總署去年底「一口氣」批出上述6幅地補地價，每呎樓面補價約2600元，低於標準金額近3成，涉及總金額約130億，惟磋商一直處於膠着，其後亦因應意見就補地價金額作出讓步，降至每方呎約2500元，惟最終未有發展商接納，意味換地申請失敗告終，政府在短期內進場收回相關土地。

地政總署去年10月新修訂的政府收回新界私人土地特惠補償率當中第一級別、即涉發展所需而收回的農地，收地價為每方呎1267元，以上述6幅地地盤面積約118.85萬呎計，涉及總金額約15.06億。地政總署將按「加強版傳統新市鎮發展模式」既定安排，在短期內盡快收回相關土地，由政府平整土地後，再透過合適安排例如公開招標批出土地作住宅發展。

有發展商認為補地價偏高，建築成本貴息口高，「計唔掂數」，故拒絕補地價。

政府助收地發展大提速

政府全速推動北都項目發展，雖然古洞北及粉嶺北新發展區6幅循傳統方式磋商補地價項目告吹收場，惟政府早前曾公布「加強版傳統新市鎮發展模式」，新安排容許政府協助發展商，收回少數第三方土地作統一發展，但換地申請人需已擁有指定發展用地內9成或以上私人土地，料現時古洞北/粉嶺北發展區兩宗申請個案會受惠。

古洞粉嶺兩項目受惠

在新安排下，原址換地適用範圍將由私人住宅及商業發展擴展至，包括產業用地及私營社會或福利設施用地。如申請人已擁有指定發展用地內9成或以上私人土地，政府會考慮收回餘下少數第三方土地，並批予申請人作統一發展，以促成更多布局完整的換地申請，但申請人必須為整塊發展用地補足地價，以及按政府要求建造指定的公共設施。