揭北都6地补价拉倒内幕地产商嫌基建发展慢楼市前景未明「计唔掂数」

2024-01-04 09:48

北都是本港未来经济引擎，当中古洞北及粉岭北发展区，由长实及恒基等申请的6宗原址换地个案备受市场关注，惟磋商「拉倒」。有发展商向本报透露，主因是相关土地未有「七通一平」配套，发展期动辄7年以上，建筑成本贵，息口高，形容是「计唔掂数」，加上未来楼市前景未明，日后卖楼时间未明，向银行借贷有相当难度，故未有接受。

上述6幅申请原址换地个案，当中有3宗由恒基提出，该公司回覆本报查询时指，集团未有接受粉岭北项目原址换地建议书，主要原因是相关土地未有「七通一平」（路通、水通、电通及土地平整等）的配套，发展期长达7年以上，而补地价金额过高；但该项决定并不影响集团推动其他新界项目的发展，期待本港有更好的明天。

发展局：短期收回有关土地

有发展商向本报透露，一个正常项目发展年期约3年，向银行借贷时亦需提供卖楼时间，惟上述项目欠缺基建设施，政府亦不会担保兴建基建设施，发展年期动辄7至8年，难以向银行借贷，卖楼时间表存在众多不确定因素，即使银行批出贷款，息口相当贵，在计及目前每尺5,000至6,000元的建筑成本等因素，强调不接纳补价并非与政府「对着干」，只是「计唔掂数」。

并透露在目前楼市下行情况下，发展商面对的风险相当高，而且参考去年11月油塘越秀冷藏仓库项目，补地价金额约13.46亿，每尺补价仅约2040元，认为是次补地价仍然过高，加上近期新界有新盘以每尺1.1万至1.2万推售，相当于上述项目发展成本，形容涉及的补地价金额存在银行收息风险比发展项目低。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，政府早前已为换地设下时限，惟财团不接受协议，政府于限期届满后过后收回相关土地亦是无可避免；现阶段政府收回相关土地，市场会关心项目发展时间表；现时私楼供应量充裕，对整体供应影响不大。

恒基：欠「七通一平」

华坊谘询评估资深董事梁沛泓说，上述项目地理位置不同，地价差异大，政府早前调低补价约30%已作出配合。北都甚具潜力，政府也不需急于低价批地。另外，古洞有卖地表地皮于2021年以每尺楼面地价约7,000至9,000元批出。现时补地价令发展商却步，料该区地价日后将成为新指标。

期间2度调低补价

本报早前披露，地政总署去年底「一口气」批出上述6幅地补地价，每尺楼面补价约2600元，低于标准金额近3成，涉及总金额约130亿，惟磋商一直处于胶着，其后亦因应意见就补地价金额作出让步，降至每方尺约2500元，惟最终未有发展商接纳，意味换地申请失败告终，政府在短期内进场收回相关土地。

地政总署去年10月新修订的政府收回新界私人土地特惠补偿率当中第一级别、即涉发展所需而收回的农地，收地价为每方尺1267元，以上述6幅地地盘面积约118.85万尺计，涉及总金额约15.06亿。地政总署将按「加强版传统新市镇发展模式」既定安排，在短期内尽快收回相关土地，由政府平整土地后，再透过合适安排例如公开招标批出土地作住宅发展。

有发展商认为补地价偏高，建筑成本贵息口高，「计唔掂数」，故拒绝补地价。

政府助收地发展大提速

政府全速推动北都项目发展，虽然古洞北及粉岭北新发展区6幅循传统方式磋商补地价项目告吹收场，惟政府早前曾公布「加强版传统新市镇发展模式」，新安排容许政府协助发展商，收回少数第三方土地作统一发展，但换地申请人需已拥有指定发展用地内9成或以上私人土地，料现时古洞北/粉岭北发展区两宗申请个案会受惠。

古洞粉岭两项目受惠

在新安排下，原址换地适用范围将由私人住宅及商业发展扩展至，包括产业用地及私营社会或福利设施用地。如申请人已拥有指定发展用地内9成或以上私人土地，政府会考虑收回馀下少数第三方土地，并批予申请人作统一发展，以促成更多布局完整的换地申请，但申请人必须为整块发展用地补足地价，以及按政府要求建造指定的公共设施。