為何HIBOR下跌 H按息卻未跌?(王美鳳)

2024-02-06 09:00

美國在2022年至2023年間加息周期共加息11次累達5.25厘,聯邦基金利率於去年7月底已處於5.25%至5.5%區間,橫行至今,美息仍處於逾5%水平,從最近美國議息聲明基本上可確定美息已見頂並將於年內減息。最近港元拆息HIBOR有所回落,與樓按相關1個月拆息由去年12月平均5.49%降至最近約4.6%。有供樓人士提出疑問,拆息回落,照道理與拆息掛鈎之按揭(H按)息率應有所降低,但為何H按供樓利息卻未有下跌?

美國年內或啟動減息

現時市場H按息率主要是H+1.3%,以最近1個月拆息4.6%計算,H按息率便應是5.9%,然而現時H按實質息率明顯較低,目前新造H按息主要是4.125%,原因是銀行一般向H按客戶提供一個封頂息率(或稱鎖息上限),以P按息計算,現時主要為P-1.75%(P︰5.875%)或P-2%(P︰6.125%)。

換句話說,H按已有一個鎖息上限作為封頂保障,當拆息升至H按息高於封頂息,H按實質供樓利息仍鎖定不高於封頂息,以封頂息作為上限,只要最優惠利率(P)維持不變,H按實質供樓利息仍維持不變。

那麼,當拆息下跌,但跌幅未引致H按息跌穿封頂息率,H按用家便依舊維持以封頂息供樓。例如去年12月份1個月拆息平均是5.49%,H+1.3%之按息等如是6.79%,由於H按用家享有封頂息4.125% (P︰5.875%),故此按息鎖定以不高於4.125%供樓;拆息最近跌至4.6%,H+1.3%之按息跌至5.9%,但由於息率仍高於封頂息4.125% (P︰5.875%),實質上H按用家仍以封頂息4.125%供樓,息率維持不變。

看似最近拆息跌但按息仍未跌,乃是因為H按用家早已享有比H+1.3%更低之按息水平供樓。以現時市場按息H+1.3%、封頂息率4.125% (P-1.75%(P︰5.875%)計,1個月拆息需降至低於2.825%,H按息才可跌穿封頂息率。

今年尤其在美息仍未正式回落之時,港元拆息仍較大機會介乎4厘多至5厘水平,距離2.825%尚有明顯距離。

然而,當年內美國啟動減息,港元拆息料亦可下跌,當拆息逐步回落一定幅度,以至可推動銀行下調最優惠利率(P),屆時以P按計之H按封頂息便同步下降,屆時H按與P按用家同步可受惠於減息,供樓支出得以減輕。

95%業主選H按

目前H按之市場選用比例高達95%,P按選用比例僅約1.7%,主因是現時新造H按封頂息與P按息大致相同,當拆息高企,H按用家仍可享有與P按息一致的封頂息供樓,但當拆息有機會回落,推跌H按息至低於P按息,H按用家便可享有低於P按的供樓利息;基於H按具有雙邊優勢,大部分客戶遂傾向選用H按。按揭用家在選用H按時,便須留意封頂息率。

王美鳳

中原按揭經紀董事總經理

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