为何HIBOR下跌 H按息却未跌？（王美凤）

美国在2022年至2023年间加息周期共加息11次累达5.25厘，联邦基金利率于去年7月底已处于5.25%至5.5%区间，横行至今，美息仍处于逾5%水平，从最近美国议息声明基本上可确定美息已见顶并将于年内减息。最近港元拆息HIBOR有所回落，与楼按相关1个月拆息由去年12月平均5.49%降至最近约4.6%。有供楼人士提出疑问，拆息回落，照道理与拆息挂鈎之按揭（H按）息率应有所降低，但为何H按供楼利息却未有下跌？

美国年内或启动减息

现时市场H按息率主要是H+1.3%，以最近1个月拆息4.6%计算，H按息率便应是5.9%，然而现时H按实质息率明显较低，目前新造H按息主要是4.125%，原因是银行一般向H按客户提供一个封顶息率（或称锁息上限），以P按息计算，现时主要为P-1.75%（P︰5.875%）或P-2%（P︰6.125%）。

换句话说，H按已有一个锁息上限作为封顶保障，当拆息升至H按息高于封顶息，H按实质供楼利息仍锁定不高于封顶息，以封顶息作为上限，只要最优惠利率（P）维持不变，H按实质供楼利息仍维持不变。

那么，当拆息下跌，但跌幅未引致H按息跌穿封顶息率，H按用家便依旧维持以封顶息供楼。例如去年12月份1个月拆息平均是5.49%，H+1.3%之按息等如是6.79%，由于H按用家享有封顶息4.125% （P︰5.875%），故此按息锁定以不高于4.125%供楼；拆息最近跌至4.6%，H+1.3%之按息跌至5.9%，但由于息率仍高于封顶息4.125% （P︰5.875%），实质上H按用家仍以封顶息4.125%供楼，息率维持不变。

看似最近拆息跌但按息仍未跌，乃是因为H按用家早已享有比H+1.3%更低之按息水平供楼。以现时市场按息H+1.3%、封顶息率4.125% （P-1.75%（P︰5.875%）计，1个月拆息需降至低于2.825%，H按息才可跌穿封顶息率。

今年尤其在美息仍未正式回落之时，港元拆息仍较大机会介乎4厘多至5厘水平，距离2.825%尚有明显距离。

然而，当年内美国启动减息，港元拆息料亦可下跌，当拆息逐步回落一定幅度，以至可推动银行下调最优惠利率（P），届时以P按计之H按封顶息便同步下降，届时H按与P按用家同步可受惠于减息，供楼支出得以减轻。

95%业主选H按

目前H按之市场选用比例高达95%，P按选用比例仅约1.7%，主因是现时新造H按封顶息与P按息大致相同，当拆息高企，H按用家仍可享有与P按息一致的封顶息供楼，但当拆息有机会回落，推跌H按息至低于P按息，H按用家便可享有低于P按的供楼利息；基于H按具有双边优势，大部分客户遂倾向选用H按。按揭用家在选用H按时，便须留意封顶息率。

王美凤

中原按揭经纪董事总经理

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