美息趨跌 本港按息有下調空間 樓市成交旺 新業主應選H按或P按?

2024-03-21 18:02

美息趨跌 本港按息有下調空間 樓市成交旺 新業主應選H按或P按?
美息趨跌 本港按息有下調空間 樓市成交旺 新業主應選H按或P按?

美國聯儲局預計今年內減息3次共0.75厘,雖然本港最優惠利率(P息)料難以跟足減幅,但預計仍有下調空間,中原按揭董事總經理王美鳳就認為,今年內本港按揭息率可回落至4厘之下。同時,本港樓市自撤辣後成交大旺,各位新業主、以至準買家在面對「H按」與「P按」選擇時,又應該有甚麼要注意呢?

94%按揭用家選用H按

目前市場的本港最優惠利率普遍為5.875厘(細P)或6.125厘(大P)。以細P計算,普遍H按計劃為「H+1.3厘」,封頂息為「P-1.75厘」,由於目前1個月拆息(Hibor)已高近4.7厘,即實際息率為封頂的4.125厘;同時,P按計劃亦普遍為「P-1.75厘」。換言之,H按與P按息率在目前高息環境下實際上看齊。

此外,根據中原按揭資料顯示,目前市場實際上逾94%按揭用家使用H按,不足2%按揭用家使用P按。

拆息回落時 H股有望慳息

王美鳳就解釋,雖然H按原則上拆息偏高,但因封頂息率仍保持與P按一樣,加上考慮到銀行其他優惠,例如回贈、罰息期一樣等,市場上一般用家都會選擇H按,「而我嘅建議都係揀H按」。

王美鳳指H按原則上偏高,但因封頂息率保持與P按一樣,因此市場上一般用家都會選擇H按,「而我嘅建議都係揀H按」。
王美鳳指H按原則上偏高,但因封頂息率保持與P按一樣,因此市場上一般用家都會選擇H按,「而我嘅建議都係揀H按」。

她進一步指出,當P按將來加或減也好,只要H按封頂與P息一樣,「做H按唔會輸蝕得過P按」。她回想以前試過拆息回落,並曾跌穿封頂息率,H按隨時低過P按,所以選擇H按的人多了一個慳息的機會。她又補充,當拆息日後回落至低水平,甚至低過市場P按,H按就會發揮慳息優勢,因此「而家只要維持H按息封頂息率=P按,其他條件優惠一樣,用家二話不說揀H按」。

留意現金回贈及掛鈎戶口

不過,王美鳳亦提醒,有申請按揭需要的用家可留意銀行提供的P按及H按在細節上的分別。她舉例,例如銀行提供P按現金回贈,又或者提供Mortgage Link戶口(按揭存款掛鈎戶口),「原來P按有,H按冇,咁呢啲唔同嘅優惠要了解」。

她又建議,用家申請按揭前,先要留意不同銀行個別提供的優惠及條款,再按自己需要衡量,看看那個計劃才最適合自己。

倘P按較低息 需考慮Hibor走勢

事實上,H按息率傳統上的比較浮動,而P按息率則相對平穩,適合較穩陣型用家;不過,當銀行提供的H按封頂息率與P按息率看齊時,選用H按自然有優勢。相反,若銀行提供的P按息率比H按封頂息率為低時,用家就要考慮本港1個月拆息(Hibor)的未來走勢。

若預計Hibor將長期高企,並令到H按長期維持在封頂息率,此時P按就具有慳息優勢;相反,若預計Hibor將會回落,令H按息率回落至封頂息以下,並較P按息率更低,此時H按自然就更具優勢。

Hibor趨勢方面,渣打大中華區高級經濟師劉健預計,短期港息將保持穩定,但今年降幅空間仍較大,維持年底1個月Hibor為3.8厘的預測;若以此計算,屆時H按息率將為5.1厘,仍然與目前封頂息率的4.125厘有一段距離。

此外,劉健又提到,雖然預計P息下調幅度輕微,但仍有助按揭成本帶來改善,料減息周期開始將為樓市氣氛帶來更多支持,加上政府全面撤辣,相信今年大部分時間樓市交投量將維持不錯水平,但樓價會否上升仍言之過早。

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