發展商轉售為租 新盤高存量勢必紓緩｜楊永健

樓市熱潮確實「來得快、去得仲快」，今年初政府全面撤辣後，樓市熱潮即時展開，3月份的一手新盤銷售更達至4176宗，成為一手新例以來單月新盤銷售的新高紀錄，不過熱潮過後，近月一、二手成交量全數拾級而下，交投逐步減少，樓價亦輾轉回落，整固壓力持續，個別的蝕讓幅度更高達三至四成，當然樓市並非全無利好因素，正如長和系主席李澤鉅所言，「我唔敢賭香港樓市會太差，過去歷史話我哋知邊個賭香港長期差都錯。」

目前市場並非全無利好因素，過去一段時間特區政府透過各項計劃吸納人才，來港專才有增無減，補充香港勞動力不足的同時，亦大大紓緩本地總人口的下跌幅度，加上出生率回升，最新本地總人口達753萬人，較去年年底的總數輕微回升，本地房屋需求持續增加下，近月整體租金升幅明顯加快，近期新造的租金普遍較一年前上升一至兩成。

縱有上述的利好因素，目前買家心態仍然觀望，主要是現階段息口仍然高企，部分定期存款息率仍維持4厘以上，相對之下現階段租金回報仍然未算吸引，買家入市態仍然較為審慎。不過，最首要的問題仍然是新盤總存量一直維持高水平。無可否認，今年上半年新盤銷售顯著增加下，令整體新盤貨尾的總存量一度顯著回落，但隨着近月發展商加快推盤，而新盤銷售又持續回落，令近期新盤貨尾的總存量再度回升，最新全港貨尾總存量仍約達2.3萬伙水平。

再者，過去已多次強調，今明兩年是新盤落成的高峰期，按政府差餉物業估價署的估算，今年新盤落成量將增加至22,267伙，較去年的13,852伙大幅激增逾60%，來年即2025年的新盤落量更會進一步增加至25,531伙，較今年的估算落成量再增加約15%，新盤落成量持續增加，而整體新盤貨尾總存貨亦持續處於高位，發展商急於清貨的同時，近日已有發展商實行將新盤轉售為租，加上整體租金持續上升，自然亦吸引個別發展商將新盤貨尾以至剛落成而未售出的出新盤轉作出租。

整體而言，現時樓市的兩個主要利淡因素，其中高息環境肯定屬短期的因素，因為隨着美國減息在即，稍後香港亦會跟隨減息，加上租金上升，因此高息困擾只是短期因素，供平過租或會重現，至於新盤貨尾的總存量持續處於充高位的問題，短期內確實較難解決，但隨着發展商將未售新盤轉售為租及減息或會令新盤銷售回升，預計新盤高存量的問題可望紓緩。

楊永健
世紀21 Q動力總經理