发展商转售为租 新盘高存量势必纾缓｜杨永健

楼市热潮确实「来得快、去得仲快」，今年初政府全面撤辣后，楼市热潮即时展开，3月份的一手新盘销售更达至4176宗，成为一手新例以来单月新盘销售的新高纪录，不过热潮过后，近月一、二手成交量全数拾级而下，交投逐步减少，楼价亦辗转回落，整固压力持续，个别的蚀让幅度更高达三至四成，当然楼市并非全无利好因素，正如长和系主席李泽钜所言，「我唔敢赌香港楼市会太差，过去历史话我哋知边个赌香港长期差都错。」

目前市场并非全无利好因素，过去一段时间特区政府透过各项计划吸纳人才，来港专才有增无减，补充香港劳动力不足的同时，亦大大纾缓本地总人口的下跌幅度，加上出生率回升，最新本地总人口达753万人，较去年年底的总数轻微回升，本地房屋需求持续增加下，近月整体租金升幅明显加快，近期新造的租金普遍较一年前上升一至两成。

纵有上述的利好因素，目前买家心态仍然观望，主要是现阶段息口仍然高企，部分定期存款息率仍维持4厘以上，相对之下现阶段租金回报仍然未算吸引，买家入市态仍然较为审慎。不过，最首要的问题仍然是新盘总存量一直维持高水平。无可否认，今年上半年新盘销售显著增加下，令整体新盘货尾的总存量一度显著回落，但随着近月发展商加快推盘，而新盘销售又持续回落，令近期新盘货尾的总存量再度回升，最新全港货尾总存量仍约达2.3万伙水平。

再者，过去已多次强调，今明两年是新盘落成的高峰期，按政府差饷物业估价署的估算，今年新盘落成量将增加至22,267伙，较去年的13,852伙大幅激增逾60%，来年即2025年的新盘落量更会进一步增加至25,531伙，较今年的估算落成量再增加约15%，新盘落成量持续增加，而整体新盘货尾总存货亦持续处于高位，发展商急于清货的同时，近日已有发展商实行将新盘转售为租，加上整体租金持续上升，自然亦吸引个别发展商将新盘货尾以至刚落成而未售出的出新盘转作出租。

整体而言，现时楼市的两个主要利淡因素，其中高息环境肯定属短期的因素，因为随着美国减息在即，稍后香港亦会跟随减息，加上租金上升，因此高息困扰只是短期因素，供平过租或会重现，至于新盘货尾的总存量持续处于充高位的问题，短期内确实较难解决，但随着发展商将未售新盘转售为租及减息或会令新盘销售回升，预计新盘高存量的问题可望纾缓。

杨永健
世纪21 Q动力总经理