香港減息｜3個月內再減按息 專家料明年進一步降低 置業應選H按或P按？即睇3大建議
2024-11-08 17:20 
美國聯儲局宣布減息0.25厘，最具指標性的滙豐銀行亦宣布跟隨，下調最優惠利率（P）0.25厘至5.625厘，是三個月之內第二次調整。中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行決定加快再減P優於市場預期，料明年美國減息期延續，本港減息期亦跟隨延續，按息可進一步降低。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝預計，明年銀行有可能會選擇減H按封頂息以助控制成本。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則建議，有意置業人士宜選用H按，主因HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率更快。
香港減息｜年內按息料維持3.625%水平
中原按揭董事總經理王美鳳指出，最近拆息水平回升至高於9月份本港啟動減息時期，銀行決定加快再減P優於市場預期，反映銀行看好後市及未來息率回落走勢。
減息後年內本港按息已累減0.5厘，現時市場按息由3.875%減至3.625%。王美鳳舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，每月供款由4,702元減至4,561元，每月供款減少142元或3%；以目前新造按揭平均按揭額約450萬元計，今年累積減P兩次共0.5厘，按息由9月減息前4.125%降至現為3.625%，每月供款累減1,287元，減幅5.9%。
王美鳳認為，減P有助所有供款人士減輕供款負擔，對本港樓市起支持作用。她預期，年內按息維持3.625%水平，美國新總統新政策下料仍需持續減息調整高息水平及穩定經濟，料明年美國減息期延續，本港減息期亦跟隨延續，明年按息可進一步降低。
銀行減息速度超預期
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝認為，銀行減息速度超出預期，過去在加息週期共5次加息，累計加幅只有0.875%，而過去3個月兩次減P，累計已減去0.5%。他指出，今次銀行透支明年減幅，明年P下調的空間有限，但仍有可能會選擇減H按封頂息，有助控制成本。
莊錦輝表示，在銀行宣佈減P後，新買及現有按揭在身的業主都能受惠，以每100萬元貸款額計，年期30年，減息0.25厘後，每月供款開支減少約140元，入息要求減少約280元。
他續指，自美國啟動減息展開及政府推出一系列救市措施後，銀行對於按揭業務轉趨積極，多個發展商新盤亦減價促銷，樓市成交有所改善，加上今次減息超出預期，帶動第四季樓市持續回暖向好。
香港減息｜借500萬每月可供少$709
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂息率為P-1.75%＝3.875厘（P=5.625%），現時滙豐銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.625厘（5.375%-1.75%）。供樓業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心增加，可帶動一二手物業交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用，估計其他銀行亦會跟隨。
假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝3.875厘（P=5.625%），每月供款為$23,512，入息要求為$47,024；當銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.625厘（5.375%-1.75%），每月供款將減少$709（3%）至$22,803，入息要求將減少$1,418（3%）至$45,606，假設未來銀行再度下調最優惠利率（P），每月供款及入息要求亦將會繼續下降。
料12月大機會再減息0.25厘
最新9月份美國消費者物價指數（CPI）連跌6個月至2.4%，接近美聯儲通脹回落至2%的目標，曹德明表示，即使美國候任總統的經濟政策或會影響聯儲局未來減息步伐，如通脹進展理想，預期聯儲局於12月仍大機會進一步減息0.25厘。
香港方面，今日一個月HIBOR報4.11厘，曹德明指，現時美息再次下跌，如美國下月再度減息0.25厘，料HIBOR將跟隨美息反覆回落至3厘半或以下水平，本港銀行會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略而決定減息步伐。
對於H按何時會跌穿封頂息率，他指，若要一個月拆息由目前4.1厘跌2厘以上，估計最快要明年年中。他指，HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率更快，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，「理論上即時已經有少少優惠」。
減息周期開展後，曹德明對有意置業人士作出以下3項建議：
1.準買家可選用H按
HIBOR於減息周期下跌幅度比最優惠利率P更多，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。
2.可選用定按
3間大型銀行推出的定息按揭息率比市面一般按揭計劃低，想有更好更穩定的財務預算，定息按揭是一個值得考慮的選項。
3.宜貨比三家
減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。
息口如何影響樓價？
美國減息對樓市的最直接影響是利好樓市，即是降低供樓成本。供樓即是供按揭，目前香港銀行普遍提供H按（香港銀行同業拆息，HIBOR）及P按 (最優惠利率，Prime Rate) 兩種按揭貸款計劃。若香港銀行跟隨美國減息，無論以H按還是P按供樓，最終都會出現供款金額減少的結果。
銀行同業拆息按揭計劃（HIBOR）
| 銀行 | H按按揭利率 | 封頂息 | 最優惠利率 |
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P-1.75% | 5.375% |
| 中銀香港 | H+1.3% | P-1.75% | 5.625% |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P-1.75% | 5.625% |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P-1.75% | 5.625% |
| 花旗銀行 | H+1.3% | P-2% | 5.875% |
| 東亞銀行 | H+1.3% | P-2% | 5.875% |
| 工銀亞洲 | H+1.3% | P-2% | 5.875% |
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