香港减息｜3个月内再减按息 专家料明年进一步降低 置业应选H按或P按？即睇3大建议
2024-11-08 17:20 
美国联储局宣布减息0.25厘，最具指标性的滙丰银行亦宣布跟随，下调最优惠利率（P）0.25厘至5.625厘，是三个月之内第二次调整。中原按揭董事总经理王美凤表示，银行决定加快再减P优于市场预期，料明年美国减息期延续，本港减息期亦跟随延续，按息可进一步降低。星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉预计，明年银行有可能会选择减H按封顶息以助控制成本。经络按揭转介首席副总裁曹德明则建议，有意置业人士宜选用H按，主因HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率更快。
香港减息｜年内按息料维持3.625%水平
中原按揭董事总经理王美凤指出，最近拆息水平回升至高于9月份本港启动减息时期，银行决定加快再减P优于市场预期，反映银行看好后市及未来息率回落走势。
减息后年内本港按息已累减0.5厘，现时市场按息由3.875%减至3.625%。王美凤举例，以贷款额100万元、30年期计算，每月供款由4,702元减至4,561元，每月供款减少142元或3%；以目前新造按揭平均按揭额约450万元计，今年累积减P两次共0.5厘，按息由9月减息前4.125%降至现为3.625%，每月供款累减1,287元，减幅5.9%。
王美凤认为，减P有助所有供款人士减轻供款负担，对本港楼市起支持作用。她预期，年内按息维持3.625%水平，美国新总统新政策下料仍需持续减息调整高息水平及稳定经济，料明年美国减息期延续，本港减息期亦跟随延续，明年按息可进一步降低。
银行减息速度超预期
星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉认为，银行减息速度超出预期，过去在加息周期共5次加息，累计加幅只有0.875%，而过去3个月两次减P，累计已减去0.5%。他指出，今次银行透支明年减幅，明年P下调的空间有限，但仍有可能会选择减H按封顶息，有助控制成本。
庄锦辉表示，在银行宣布减P后，新买及现有按揭在身的业主都能受惠，以每100万元贷款额计，年期30年，减息0.25厘后，每月供款开支减少约140元，入息要求减少约280元。
他续指，自美国启动减息展开及政府推出一系列救市措施后，银行对于按揭业务转趋积极，多个发展商新盘亦减价促销，楼市成交有所改善，加上今次减息超出预期，带动第四季楼市持续回暖向好。
香港减息｜借500万每月可供少$709
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，市场普遍P按计划及H按计划封顶息率为P-1.75%＝3.875厘（P=5.625%），现时滙丰银行下调最优惠利率（P）0.25厘，实际按息将下调至3.625厘（5.375%-1.75%）。供楼业主可进一步节省利息开支，即时减轻供款压力，同时市民入市信心增加，可带动一二手物业交投量增加，促进经济及楼按市场的复苏。息口下跌，配合政府放宽多项楼按措施，对楼按市场带来正面作用，估计其他银行亦会跟随。
假设贷款额500万元、年期为30年，减息前P按计划及H按封顶利率为P-1.75%＝3.875厘（P=5.625%），每月供款为$23,512，入息要求为$47,024；当银行下调最优惠利率（P）0.25厘，实际按息将下调至3.625厘（5.375%-1.75%），每月供款将减少$709（3%）至$22,803，入息要求将减少$1,418（3%）至$45,606，假设未来银行再度下调最优惠利率（P），每月供款及入息要求亦将会继续下降。
料12月大机会再减息0.25厘
最新9月份美国消费者物价指数（CPI）连跌6个月至2.4%，接近美联储通胀回落至2%的目标，曹德明表示，即使美国候任总统的经济政策或会影响联储局未来减息步伐，如通胀进展理想，预期联储局于12月仍大机会进一步减息0.25厘。
香港方面，今日一个月HIBOR报4.11厘，曹德明指，现时美息再次下跌，如美国下月再度减息0.25厘，料HIBOR将跟随美息反覆回落至3厘半或以下水平，本港银行会视乎拆息走势、多项外部因素以及自身策略而决定减息步伐。
对于H按何时会跌穿封顶息率，他指，若要一个月拆息由目前4.1厘跌2厘以上，估计最快要明年年中。他指，HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率更快，当HIBOR跌穿锁息位，便可即时悭息，「理论上即时已经有少少优惠」。
减息周期开展后，曹德明对有意置业人士作出以下3项建议：
1.准买家可选用H按
HIBOR于减息周期下跌幅度比最优惠利率P更多，建议买家选用H按计划，当HIBOR跌穿锁息位，便可即时悭息，减轻供楼负担。
2.可选用定按
3间大型银行推出的定息按揭息率比市面一般按揭计划低，想有更好更稳定的财务预算，定息按揭是一个值得考虑的选项。
3.宜货比三家
减息周期开始下，部份银行对按揭业务取态将转积极，并会不定时调整其按揭业务策略，其按揭息率及优惠不一，建议买家货比三家，选择较多合适的银行承造按揭。
息口如何影响楼价？
美国减息对楼市的最直接影响是利好楼市，即是降低供楼成本。供楼即是供按揭，目前香港银行普遍提供H按（香港银行同业拆息，HIBOR）及P按 (最优惠利率，Prime Rate) 两种按揭贷款计划。若香港银行跟随美国减息，无论以H按还是P按供楼，最终都会出现供款金额减少的结果。
银行同业拆息按揭计划（HIBOR）
| 银行 | H按按揭利率 | 封顶息 | 最优惠利率 |
| 滙丰银行 | H+1.3% | P-1.75% | 5.375% |
| 中银香港 | H+1.3% | P-1.75% | 5.625% |
| 恒生银行 | H+1.3% | P-1.75% | 5.625% |
| 渣打银行 | H+1.3% | P-1.75% | 5.625% |
| 花旗银行 | H+1.3% | P-2% | 5.875% |
| 东亚银行 | H+1.3% | P-2% | 5.875% |
| 工银亚洲 | H+1.3% | P-2% | 5.875% |
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