绿色论坛|说不好的明日大屿故事

政府耗资逾一千二百万港元制作、于爱丁堡广场的展城馆举办的「继往创未来」展览日前开幕，展示香港过去及未来基建发展，当中特设专题展区，介绍明日大屿人工岛的初步规划概念，形容为「城市创新的典范」，展区亦花了不少篇幅强调其「绿色宜居」、「可持续」、「繁荣多元」等。说来动听，但现实又是否如此？
「人工生态」掩饰破坏

首先，近二十多年大屿山接二连三的大型填海工程，由香港国际机场、东涌新市镇至石鼓洲焚化炉等，已严重破坏原有自然生态。以港珠澳大桥和紧接的机场三跑为例，动工后中华白海豚数量大跌近六成，甚至连续五年绝迹于港珠澳大桥所在的东北水域。前车可鉴，政府却仍把明日大屿这庞大的填海工程包装成「推动生物多样性」及「可持续发展」的项目，声称交椅洲人工岛能透过「城市林木」将附近现有岛屿和水域的自然生态延伸到人工岛上，有试图以「人工生态」掩饰工程对原有生态的破坏之嫌。

当局用力唱好的，还有明日大屿的经济收益。政府多次形容明日大屿为「第三个核心商业区（CBD）」，此次展览亦不例外，说成人工岛是「集生活、娱乐、工作的商业区」，所预留逾一百公顷填海土地以提供四千万尺商业楼面，将带来巨大经济效益，并解决核心商业区写字楼供应短缺问题，可是此需求真的存在吗？

有房地产顾问公司最新报告指出，截至上月底，香港总体甲级商厦空置面积创新高，达九百八十万尺，相当于五幢中环国际金融中心（ifc）二期的总楼面面积；整体甲级写字楼的空置率亦上升至百分之十一点九，为二○○三年第三季以来的最高水平。以地区来看，大中环甲级商厦空置率达百分之八点二；政府欲转型成第二个CBD的东九龙，空置率更比上季进一步增加零点三个百分点至百分之十四点六；其他地区如湾仔／铜锣湾、港岛东及尖沙嘴，则均录得双位数空置率，是自一九九九年底后，首次再有四个地区的空置率达双位数。
甲厦供过于求

再者，需求下降非短期现象。根据政府《香港物业报告二○二二》，甲厦空置率早于疫情发生前的二○一八年便已持续上升，近两年的使用率更出现负增长，可见整体甲厦已供过于求。有全球房地产服务商早前亦发表报告指，面对疫情持续，多家金融机构正改用弹性上班方式，实施在家工作政策，并打算在租约到期时缩减规模，有银行更预料将缩减两成办公室空间。

值得注意的是，规划署于二○一六年发表的全面策略研究《香港2030+》所估算，至二○四一年核心商业区甲级写字楼的用地短缺仅八点九公顷，但政府于二○一八年却突然提出明日大屿至少有一百公顷填海地作商业发展，两者相差达十一倍，但当局至今仍未有明确解释填出大量商业用地的需求从何而来。

无论甲厦需求是一开始已被高估，还是现时空置率高企、前景不明朗的情况，也反映出政府若仍强推明日大屿的话，恐填海地晒太阳或滞销，这「蚀本生意」不但会令港人白白牺牲了海洋生态，更要面对财政崩溃危机。注定烂尾的故事，花多少力气也难以说好。事实上，香港真正欠缺的是全面规划及善用棕地的政策，尤其北部都会区内已有逾千公顷棕地，政府应对症下药，才会说好香港城市规划的故事，真正做到「城市创新的典范」。
陈可淳
绿色和平资深项目主任