股市急挫响警号 宜为楼市寒冬早绸缪

楼价持续回落，刚公布的两项数据均显示楼价创三至四年来新低，反映楼市跌势已成，叠加股市近日暴挫，恐怕最终传导并拖累楼市，令楼价跌势加剧。港府切勿因乐见楼价调整便掉以轻心，因楼市已转势，宜及早为应对楼市寒冬作好准备，适时出招，避免硬着陆。

差估署日前公布九月楼价指数为三百六十二点一，按月跌近百分之二点一，连跌四个月，跌至三年半来新低，首九个月累计跌幅达百分之八点〇七。至于私营编纂的中原城市领先指数CCL最新报一六八点二一，连跌三周，创逾四年半新低，首十个月楼价累跌一成，业界估计第四季跌幅更大更急，料楼价全年下跌一成半，再度呼吁政府适时放宽楼市辣招。
跌势已成紧盯楼价跌幅警戒綫

业界对后市看得相当淡，因楼市跌势已成，而股市暴跌相信会加剧楼市跌势。股市往往走前楼市三至六个月，恒指去年二月升至三万一千一百八十三点见顶后便掉头向下，七个月后楼价创三百九十八点历史高位后便反覆向下，然而恒指自高位回落至今累跌五成二，若只计算今年首十个月亦累跌逾三成半，比去年还要多，但反观楼价却从高位累跌仅百分之九。随着恒指本周在外资基金狂沽货下累计大跌百分之八点三，创二〇一八年二月以来最大一周跌幅，恒指低处未算低，股民财富大缩水，不但打消换楼意欲，若在股市中损手，可能要割价卖楼救急，加快楼价跌势。

再加上美国联储局下周议息，相信会继续采取暴力加息来压抑通胀，料本港银行会跟随加息，供楼人士每月负担将增加，对之前勉强上车的买家来说，可能已沦为负资产，若家庭经济出现问题而无法准时供楼，物业或成银主盘，加大楼市下行压力，并引发金融风险。多项不利因素叠加起来，可能加剧楼市跌势，令准买家更不敢贸然入市，最终令楼价进一步大跌。

毕竟楼价指数是滞后指数，据前綫地产经纪透露，十月份楼价跌幅比九月更多，即差估署十月楼价指数跌幅极可能再超过百分之二，而股市暴跌对楼市的影响最快要到十一月才反映在楼价指数。根据过往经验，当楼价连续两个月升幅超过百分之二，政府便会出手加辣，问题是当楼价若持续两至三个月跌幅超过百分之二的警戒綫，政府是否有需要减辣？

港府多次重申暂时无意减辣，财政司司长陈茂波早前开腔，指今年楼价只下跌百分之七点五，仍处于二〇一九年初水平，比一九九七年金融风暴时楼价大跌逾三成还要高，现时只属轻微调整，没减辣必要。即使为了吸引境外专才，社会有声音要求撤销对非港人置业的双倍买家印花税，特首李家超在《施政报告》只提出专才置业后居港满七年才退还印花税，理由是不想引起炒卖，推高楼价。
勿麻痹大意及早拟逆周期措施

事实上，政府未免有点过虑，因居港专才未必人人有能力或意愿置业，而且要居港七年后才退还税款，在当前跌市下怎会有诱因掀起炒卖。当局拒绝减辣，皆因过往十二年多次加辣也未能压抑楼价，楼价愈压愈升，现在楼价从高位回落，自然乐见其成，若此时减辣，担心会向市场释出托市的讯息。

虽然政府暂时无意减辣，但不要过分麻痹，尤其股市在没特别原因下持续大跌，已敲响警号，当局宜紧盯股市的负财富效应会否传导到楼市，及早拟订逆周期措施，一旦楼价跌幅触及警戒綫，便可迅速出招应对，避免楼市无序下跌。