大厦修契倡松绑 门槛降至75%

（星岛日报报道）消费者委员会发表物业管理费研究报告，发现6大问题，包括现时管理费是基于业权多少等厘定，但大厦公契及售楼书，均未有列明相关业权数据计算方法。此外在现行法律框架下，公契要所有契约方一致同意才可修改，不过部分大厦发展商持大量业权，导致成立业主立案法团、解雇物管公司等事宜上拥有决定权，而75%物管公司都是跟发展商有关连。消委会提出8项建议，包括参考《公司条例》修改公司章程细则的做法，以75%的业权份数作为修改公契条款的大多数决议的参考门槛。
消委会主席陈锦荣表示，75%是参考数字，需要社会理性讨论及研究。他表示，75%只是适用于10年以上的楼宇，实施时亦需要一系列配套，确保不被滥用，包括设小业主上诉机制，以及由民政事务总署监督等。

另外消委会的研究又发现，在审视的249个发展项目中，涉及85家管理公司，75%的「公契经理人」，即公契订明的首个物管公司，与发展商有关连。当中又有5个项目的住宅业主，总业权份数低于50%，换言之，大业主手握逾半业权份数，故即使集合所有小业主的票数，也无法通过一些决议，例如更换管理公司。上述5个项目的住宅业主的总业权份数依次为14%、33%、36%、47%及48%。
陈锦荣坦言立法规管有难度

消委会总干事黄凤娴指出，这些项目大多数同时有住宅及商场或酒店，住宅部分的建筑面积相对较小，而令业权份数不足一半。她认为不应一张公契处理所有项目，建议住宅部分一张，商业部分一张，可能大家业权份额会较公平。

被问到是否需要立例规管，陈锦荣认为立例规管是很严重的做法，坦言做法有难度，例如立例界綫要如何画定、占比多少才算合理，需要整个社会有理性讨论，才可达成共识，形容绝不容易。他表示，由于物业是综合用途，住宅密度的高与低已有很大分别，有时发展商并非刻意控制大量业权，只是在规划及设计物业时未有考虑到物业管理费的分摊问题。
吁售楼书披露与首个物管关系

针对75%的「公契经理人」与发展商有关连的问题，消委会建议，在《一手住宅物业销售条例》或公契指引中引入条文，包括在售楼书披露发展商与首个物管公司的关系；在选择物管公司或其他服务供应商时，须披露他们与拥有三成或更多业权份数的大业主之间的关系；当出现利益冲突情况时，发展商或有关大业主，应作出利益申报，而首个物管公司合约届满后，应采用招标方式招聘下一任物管公司。

消委会又促请提高业主分摊物业管理费的透明度，建议发展商在销售一手私人住宅物业时，要在售楼书中重点展示业权份数之计算及分摊基准，详细资料可上载至发展项目的网站。长远而言，消委会建议物业管理业监管局可考虑透过蒐集本港管理费资料，设立相关资料库。针对业主欠积极参与物业管理的问题，消委会建议向业主派发资料包，让他们深入了解业主的权利与义务。