来论｜住宅物业管理费计算应科学化

消委会于5月初发表一项有关本港住宅物业管理费研究报告指，受访住宅业主认为管理费占家庭收入7.4%，而预计管理费也将持续上升。调查把管理费升幅归咎于业权缺乏透明度、修改不公平公契须全体业主同意、大业主坐拥大量业权、物业管理公司表现不佳、业主不积极参与物管事宜。

该份调查又指在过去11年的694宗涉物业管理投诉，金额为3.93亿元，今时今日，为吸引眼球，新闻标题内容要哗众取宠是无可厚非；但发布研究报告，必须拿出具说服力的理据作分析。香港的物业管理行业受到监管机构完善法规制度约束，究竟是否如消委会所指般多问题呢？只要细心留意的话便不难发现，该份报告或存在很多以偏概全的问题。

首先，据消委会所提供的数字，单单就在2016年，香港物业管理市场的总收入已经高达每年397亿港元，而香港整体私人住宅市场单位总数更高达123.8万；这也意味着消委会披露的投诉个案只占整体市场的极少数。更重要的是，最后该694宗投诉之中，有多少宗在立案后证明投诉成立也没有向公众交代，实在有欠公道。
拟参考欧美多国做法

其次，报告指受访业主每月管理费平均1,108元（每方尺2.7元），占家庭收入7.4%。这意味着，受访业主家庭月入平均仅14,973元，完全不合理。细看下发现，原来报告中的「管理费占家庭收入的比例」，不但没有剔除公屋住户受访者，也未有把业主的其他投资收入和资产增值增长计算进去，例如是股息、存款利息、债券收入等收入，如果把这些薪酬外的家庭收入也一并计算，实际物业管理费占家庭总收入的较小比例。要作更公允准绳的评估，不妨参考以物业楼价和管理费的比率作为计算方式，例如可应用欧美多国的公共费用（Condominium Fee）和美国买房的屋主协会及物业费 （Home Owner Association Fee）对楼价的比例，前者包括大厦的维修、保险、储备基金等公共费用；后者则按物业的大小按月收取包括水费、清洁费、铲雪费等管理费用，两者的收费，要比香港普遍的管理费高出2至3倍。住宅物业管理费的评估须科学化，把物业的尺寸、地区、屋苑设备和增值服务等也一并作为计算条件，研究报告才有意义和价值。
调查未能反映全部实况

另外，消委会该份报告中也提到管理费上涨原因为「通胀」，但这描述未免太片面，试问哪个行业不受通胀所影响？报告更自作聪明地建议管理公司透过引进新科技和智能解决方案，从而提高物业管理服务的效率。但其实，行业内的物业管理公司早已积极引进新科技和智能解决方案，馀下的多是「三无大厦」面对的困难复杂更多。可见消委会掌握的讯息已现大堕后，其调查也未必可取及反映全部实况。如果调查是基于落伍的数据资讯，则报告的准绳度、可信度和可执行度也会减低。

消委会以往的研究，通常以相对简单直接的单一项消费品或服务作为调查题目，例如近日的成人纸尿片、染发剂、咖啡产品、电子点餐服务等。然而，楼宇业权及管理费则相对复杂，例如涉及繁琐的法律问题，今次消委会的研究报告未免准备不足，又可能是先有了假设性答案，再进行研究支持管理费偏高的主观印象。

作为一个调查机构，发布有瑕疵的报告，对物业管理业蒙上不公道，误导消费者之馀也耗损自身的公信力。
朱家健
全国港澳研究会香港会员