楼市求脱困 凝视减息时

2024-01-02 00:00

业界认为今年楼市仍具挑战,但可望乐观,全年楼价可望上升5%至7%。
业界认为今年楼市仍具挑战,但可望乐观,全年楼价可望上升5%至7%。

楼市去年走势呈「先高后低」格局,去年初私人住宅楼价连升4个月之后,5月开始掉头向下,全年楼价料跌约7%,为连续两年下跌。展望今年楼市走势,业界普遍认为仍然具挑战,关键在于美国何时落实减息,以及政府会否进一步为楼市「减辣」,甚至全面「撤辣」。 

受惠去年初本港与内地恢复全面通关、政府调低首置印花税,以及政府取消口罩令,意味与防疫相关的措施全部撤销,经济活动开始复常,因为受到疫情影响而积聚的购买力跟随释放,不仅带动楼市交投增加,楼价亦自低位回升。差估署的数据显示,去年初私人住宅楼价指数连升4个月,累积升幅约5.83%。
去年楼价跌约7%

不过,楼价累积一定升幅之后,买家开始变得冷静及审慎,市场进入整固期,更重要是本港主要银行于去年5月及7月,两度跟随美国调高最优惠利率合共0.25厘;龙头行滙丰于9月调高现楼及楼花新造银行同业拆息按揭(俗称H按)封顶息率半厘,之后多家本地银行跟随,市场气氛逆转。
新盘货尾逾2万伙

与此同时,由于市场上积存大量的新盘货尾单位,有地产代理指超过2万个,创近20年新高,在高息环境底下,发展商的持货成本增加,为了去库存及降低成本,新盘纷纷采用低开策略,不仅抢去市场大量购买力,同时对整体楼价造成压力。

虽然政府于去年10底发表的《施政报告》,推出三招楼市「减辣」措施,包括将额外印花税(SSD)的适用期限,由3年减至2年;本港居民购入第二项住宅物业的从价印花税(DSD),税率由15%减半至7.5%;以及放宽合资格外来人才在港置业的印花税安排,由原来「先徵后免」改为「先免后徵」,可惜无助楼价回升。

差估署数据显示,去年11月私人住宅售价指数报316,按月跌约1.99%,连续7个月下跌,累跌10.78%,对比2021年9月历史高位398.1,更劲泻约20.62%。首11个月累计,私宅楼价指数累跌约5.59%,市场预期全年下跌7%,为连续两年录得跌幅。
今年楼价有望升5%至7%

展望今年楼市走势,会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀认为仍具挑战,但可望乐观,今年会比去年有较好表现,首要是利息已经见顶,今年有望开始减息,释放资金投向物业及金融市场,楼市有机会「价量齐升」,全年楼价可望上升5%至7%,而市场仍以新楼主导。

华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴亦持相似意见,他说今年地缘政治局势较为动荡,包括美国举行大选等,因此楼市仍有挑战。不过,由于预期美国今年开始减息,加上全球经济有望复苏,因此对今年楼市持乐观态度,预期会呈「U」形走势,冀政府为楼市全面「撤辣」,又期望政府会推出更多投资计划或差饷优惠,为市场增添信心。

长实集团执行董事赵国雄表示,地缘政治局势紧张如中东战事等,加上短期内不会减息,因此未来数月楼市不会有大改变,期望政府于下月发表的《财政预算案》当中,会有刺激经济措施,因为当经济好转,楼市自然会跟随改善,预期今年楼价上下波幅约5%。
租金有机会再度跑赢楼价

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示,除政府为楼市「减辣」之外,市场缺乏利好消息,发展商为促销货尾,减价幅度或会更大,即使今年上半年美国减息,香港亦未必跟随,预期上半年楼价呈「L」形走势,下跌3%至5%,下半年本港有机会减息,楼价将回复平稳。

他又说,若《财政预算案》全面「撤辣」,交投将会增加,跌幅收窄,有机会少于3%至5%,但楼价已进入跌势,肯定不可能出现「V」形反弹。

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预期,政府今年初或于2月发表的《财政预算案》中,有机会进一步「减辣」甚至全面「撤辣」,加上息口见顶、租金攀升带动投资者入市及政府积极引入外来人才等利好因素,预期今年首季楼市或出现成交量「小阳春」,一、二手成交有望增加30%,上半年楼价或上升5%。

美联住宅部行政总裁(港澳)布少明表示,今年有望减息,加上《财政预算案》有机会「撤辣」,今年楼价有望上升约5%,租金有机会继续跑赢楼价,全年或录约10%升幅。

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