卖地计划住宅零供应 官商博弈新常态

港府公布今个财政年度最后一季卖地计划，今季不会推售住宅和商业用地，只推出元朗一幅工业用地。当局强调考虑到市况和其他因素才作出这个决定，但从之前6幅地皮流标，以至北部都会区6宗原址换地个案告吹，背后关键原因涉及卖地底价和农地补地价多寡的角力，预示政府与发展商博弈成了新常态。
角力由标价延至北都补地价

当局今季停售住宅和商业用地，令人感到有点意外。政府原先计划在今个财政年度推出12幅住宅地、3幅商业用地和3幅工业地，结果只售出3幅住宅地累计约73亿元，连同修订地契补地价收入约50亿元，合共123亿元，远低于原先预估的卖地收入目标850亿元。面对库房收入大减，财赤增加，理论上政府有必要在最后一季加大卖地力度，以纾缓财政压力，却出人意表地暂停推售住宅和商业用地。

发展局局长甯汉豪解释，当局在综合今季预计有8个私人重建及补地价项目，以及房协同意接手油柑头项目，合计可提供3750伙，连同首3季土地可供应的7960伙，合共可提供11530伙，接近全年12900个私人住宅单位的供应目标，再考虑到近月市场私人投地气氛淡静，才决定停推住宅地。

当局作出这决定是可以理解，因楼市持续低迷，新盘销情不理想，一手货尾有1.8万伙，待售楼花更高达6.8万伙，发展商首务是去库存，让资金尽快回笼，对投地意欲自然大减，以致在过去9个月有6幅地流标。若政府在投地氛围低迷下，继续推住宅地招标，随时有再流标风险，加大楼市下行压力。至于商业地情况也不理想，甲级商厦空置率约13%，租金持续下跌，未来几年将有更多大型甲级商厦落成启用，认为有必要继续暂缓推出商业地。

尽管政府是因应市况才决定今季不推住宅地，但甯汉豪强调此举并不反映政府对市场没信心，在逻辑上有点自相矛盾，因若政府对卖地有信心，便毋须暂时停推住宅地，背后是担心发展商不积极出价投地，再流标收场。这折射出两者正进行博弈，发展商嫌政府所订的底价太高，又在卖地条款订下很多额外要求，如附设老人院、青年中心、交通交汇处等，在当前楼市下行，利息成本上涨，发展商计数后发现项目的利润不足，自然在入标时出低价，甚至索性放弃入标；但政府坚持不会贱卖土地，不到价不会卖，才会导致在过去3季频频出现流标事件。
卖地随行就市视乎财赤情况

政府与发展商的角力，更由投地延伸到北都换地补地价上，日前有6份古洞北及粉岭北原址换地个案在上月底限期前谈不拢而拉倒。发展商透露，政府要求每尺楼面补地价2600元，但这些农地没有通水、通路、通电等「七通一平」配套，增加发展成本，而且发展期动辄7年以上，计及目前每尺逾5000元建筑成本，再加上利息开支，以现时新界新盘约以每尺1.2万开售，随时项目建成后要蚀本出售，故最后选择让政府收地。

不过，甯汉豪谈到北都6幅地皮补地价拉倒一事时却有另一番解说，与其说政府补地价过高，倒不如说发展商要求的补地价低到不切实际，政府无法接受。政府强调不会因发展北都而大乱阵脚，将会按游戏规则，意味祭出《收回土地条例》进场收地。

在处理新界农地上，政府可祭出收地条例这把尚方宝剑，但问题是卖地却未必有相对底气，因发展商现时有大量货尾待消化，未来3至4年一手供应多达10.7万伙，如非市区靓地，短期没逼切性急于补充土地储备。卖地收益向来是政府主要财政收入，假如发展商在下个财政年度继续不积极投地，将会对政府造成一定财政压力。可以预见，政府与发展商在卖地和补地价上将继续进行博弈，政府会否随行就市，视乎财赤情况而定。