巴士的点评｜政府要利用空窗期调理楼市

土地房屋是市民最关注的问题，《施政报告》提出了一系列的解决房屋问题的方法。包括：

一、增加房屋的供应。政府提出在未来5年兴建3万个新的简约公屋，这些公屋是过渡性房屋，给正在轮候公屋的市民上楼。《施政报告》又提到未来5年公屋整体供应会增加50%，由10.5万间增加到15.8万间。扣除3万间简约公屋，即未来的一年会增加2.3万间公屋。政府希望将公屋轮候时间先行在6年封顶， 再将轮候时间由6年降低至4.5年。

在建兴居屋方面，政府鼓励私人发展商参与兴建、资助出售房。

二、重新掌握土地供应的主导权。政府要建立稳定可持续的土地供应，方法是打破樽颈去追落后，加速造地。政府预计「新地」变「熟地」的时间减少三份一至一半。另外也会放宽强拍门槛至六成至7成，以帮助旧区重建。又会成立专责审批组，加快审批物建筑图则。

简单总结，政府的房屋的新政策集中在增加公屋供应和长远造地两方面，而私楼方面的着墨不多。

《施政报告》推出的房屋政策，社会反应倾向收货，特别是兴建简约公屋和提出明确的缩短公屋轮候时间的目标，让人觉得政府有新犹、有指标，解决低下阶层的住屋需求。

虽然政府在私楼短期内增加供应方面不见有大招数，但公众没有太大的反对声音，主要有几个原因：

第一，经济环境差劲，如果政府落猛药，恐怕又会出现1997年前特首董伯伯提出「八万五建屋计划」的处境，令到楼价暴跌，造成经济危机。所以，普遍期望是楼价温和下跌而不是断崖式暴跌。

第二，美国加息令到楼市低迷。美国联储局大力加息去控制通胀。市场利率急速上升，美国十年期国债利息升上4.1厘楼上。香港无可避免要跟随美国加息，令供楼负担上升，亦不知道利息何时见顶，买楼的需求会相当「窒手」。而发展商应对楼价下跌的手法通常是减少推出新盘，只卖手上现有物业，例如车位去顶数，新盘价格就不会明显下跌。不过，二手楼价已明显回落。以太古城单位为例，有些已回落到万五、万六元/实尺水平。在1997年的时候，以实尺计算，当时也要到万二、万三元。二手楼价的回吐幅度明显比新楼大。由有于楼价本身已开始回落，市场对政府要凶猛出招杀低楼价的要求，变得没那么强烈。

不过，政府这个房屋问题的空窗期可能只系有一年多、两年左右。关键是第一、利息总会有见顶的时候。市场现时估计，明年年初至年中，美息就会见顶，可能在明年下半年，美息会开始回落。所以，利息上升对楼市的阻吓力，应该在一年后就会减退。

第三，虽然政府没有全面放宽辣招税，但可以想像，一年之后，疫情过去，中港通关，内地人重回香港，又会重燃香港对住屋的需求。或许需求没以往般大，但也一定程度重新注入购买力。而政府大力推出吸引海外优才计划，将会有相当数量的人才流入香港，会成为私楼的买家或租户，亦会进一步推升需求。

在年多两年后，私楼需求会再回升。而政府会有甚么措施可以满足这些需求呢？

今次的《施政报告》，一定程度舒缓了公屋紧缺的问题，但是，在私楼问题上，政府仍然要出力。基本方向既要增加私楼土地供应，也要增加居屋供应，以满足那些负担不起私楼市民的需要。

卢永雄

原文刊于《巴士的报》