瑞银：内房受掣三大因素 料年内销售仍跌10%

人民银行与银保监会本月宣布，建立首套房贷利率政策动态调整机制，瑞银香港/中国内地房地产研究团队主管林镇鸿称，实行该政策的城市需要符合特定条件，并非覆盖所有城市，经测算实施后最低按揭利率可降至3.85%，低于现时的4.1%，两者比价之下，利率调降对节省供款利息的作用不算明显，不足以刺激需求端，而是在于调整房价预期及收入预期。他续指，两年前行业整体土地拍卖及新开工均出现大幅下降，两年后行业库存便自然下降，届时房价有上涨动力，短期看仍观望更多政策出台刺激需求端。

他表示，对内地楼市所持观点不如市场般乐观，主要涉及三大因素，一是内房盈利预期较低，二是房地产中长期存在结构性问题，制约政策及需求恢复，三是短期内需求端指标需要关注。若按销售面积计，今年内地的房产销售仍有10%的跌幅。楼价方面经过去年下挫后，今年走势料按年平稳。

他指出，结构性问题在于，一二线城市房价过高，低线城市则库存过高。现时当局坚持「房住不炒」，对于主流城市房价过高问题是对症下药。而对于低线城市库存过高问题，他并称，该轮房地产调整周期由供给端引发，行业新开工出现大幅下降，最高点到最低点下降近50%，需求端的成交面积则未出现大幅下降，意味著行业整体在去库存，若未来两年新开工面积维持现有的8亿平方米，则2024年底至2025年初，库存情况可回到过去十年平均水平，解决供应过多问题。（sz）