专栏｜思筹知路｜放宽按揭成数协助用家换楼

香港经济复苏步伐比预期慢，本地楼市、尤其是二手楼近日屡现蚀让个案，不少业主与业界人士再次要求政府「减辣」或「撤辣」。财政司司长陈茂波日前重申，政府暂时无意调整楼市「辣招」（指额外印花税、买家印花税和双倍印花税），但会在可行情况下考虑进一步放宽首次置业市民的按揭成数限制，现正与金融管理局研究。他又说，有市民反映希望在建立家庭及生育后转换面积较大的单位，希望政府能加以协助，当局会仔细研究有何地方可以微调。

以上亦是笔者对「减辣」问题的一贯立场。虽然现时的私楼楼价与租金，相对高峰期已有所回落，但与大部分市民的负担能力仍然脱节。政府近年已致力增加公私营房屋用地供应，但由于相关法规及审批程序繁复，建造业界又面对严重人手不足，兴建需时，住宅单位供应在短期内仍追不上需求。当许多年轻家庭及中产人士仍是一屋难求，劣质劏房仍旧成行成市，现在还不是大幅放宽或取消三项印花税措施的稳妥时机。

不过，笔者亦曾多次要求当局放宽对金融机构的按揭成数限制。其一是协助首置人士上车，香港有不少中产阶层市民，包括一些年轻专业人士，他们拥有稳定和较高的收入，不合资格申请居屋等资助出售房屋，但又缺乏足够的储蓄或「父干」、「爷干」，因而无力支付较高成数的私楼首期。按揭保险计画某程度可帮到他们，但保费连同按揭供款，令负担加重。

随着楼价有所回落，大跌的风险估计较低，而短期内再大幅加息的机会也不大，是否可以进一步放宽这类首置人士在非按保下的按揭成数限制呢？

其二是协助因家庭成员增加，例如新婚或生儿育女，而希望换楼改善生活的小业主。现时换楼人士在买入新单位后一年内将旧楼沽出，即能取回针对炒家而徵收的双倍印花税，但在为新单位申请按揭时仍会被银行视作非首置人士，不能取得较高成数的按揭贷款，因而局限了其换楼选择。

再者，大多数人换楼都是想「换大啲」、「换好啲」，住得宽敞一些。以现时楼价计算，700多尺的单位，二手楼价动辄每尺超过17000元，很容易就超出按保计画下最高可造8成按揭的1200万元楼价限制。若能适度调高有关楼价上限或放宽相关按揭成数限制，将有助不少有实际需要的换楼人士。

其三是缓解「辣招」造成的一手与二手住宅市场失衡问题。政府的印花税措施和金管局的按揭成数限制，本身对新旧楼宇都是一视同仁，但一手楼往往有发展商提供二按及其他付款安排，例如免息期、免供期和现金回赠等等，能协助买家纾缓置业初期的供楼负担。再加上发展商的营销技巧、美轮美奂的示范单位、部分市民喜爱新楼的心态，导致「辣招」推出十多年来，市场逐渐向一手楼倾斜，二手成交萎缩，一手与二手单位的楼价差距扩大。

若能适度放宽按揭成数限制，不但有助首期资金有限的首次置业或换楼人士购买二手楼，亦有利后者沽出旧单位，活化整个二手市场。

此外，笔者还建议可透过减免从价印花税，来进一步协助市民换楼。例如市民持有旧单位自住超过某个年期（例如3年），在换楼后持有新单位自住又超过某个年期（例如也是3年），显示他换楼是为了自用而非投资炒卖，便可豁免或退回购入新单位时需缴付的额外印花税，甚或再减免其应付的首置印花税。有关做法看似复杂，但其实与政府新近推出，为了吸引外来人才而设的退还买家印花税（居港满7年取得永久居民身分后）机制相似。

「辣招」的原意是楼市需求管理措施，首要针对的是炒卖、投资和外来的置业需求，而并非想阻挠本地首置人士上车或有需要的家庭换楼。上述放宽建议既没有违反政策原意，也不会大幅增加置业人士与金融体系的风险，希望政府能认真考虑，适时推出。

立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员 谢伟铨

2023年7月3日