国策解读｜官媒倡放宽限价 让房企有更多定价空间 后市是福还是祸？
2023-10-01 08:00 
内地房地产作为经济重要支柱行业，一直备受外界关注。在楼市低迷下，近期政府推出了不少调控措施，继「认房不认贷」和存量房贷利率下调后，日前广州已成为第一个放宽限购的一线城市，并有声音认为内地是时候取消限价政策。有经济学家对于放宽限价抱持乐观态度，但也有人担忧会造成恶性循环，甚至形成「黑天鹅事件」。
让房企更多空间 助减资金压力
过去两年，内地许多城市均对楼价实施管控，其中2021年下半年更密集出台「限跌令」，例如首个出台有关规定的湖南岳阳，就明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格85%，以阻止房企以低价卖楼。同时，许多一、二线城市还规定了二手房售价的下限，包括深圳建立二手楼成交指导价制度。
不过，今年8月内地官媒《中国房地产报》 发表社论称，应给予开发商更大的自主定价权，允许以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金，并认为放宽限购、限价及限售等措施，都可能对市场产生正面影响。另一官媒《证券时报》其后也指出，过去地方政府限制房价跌幅，目的是防止企业恶意降价、扰乱市场价格和市场预期，但在房地产市场供需关系已经发生变化，应该给房企更多定价空间，以缓释其资金压力。
国统局数据显示，今年1至8月份全国房地产开发投资按年下降8.8%；全国商品房销售面积7.39亿平方米按年下降7.1%；商品房销售额7.81亿元亦按年下降3.2%。国统局前副局长贺铿早前也指出，目前房地产供应过剩，空置房屋数量存在巨大差异，14亿人可能无法填补这一空缺。
事实上，随著一线城市全面放宽「认房不认贷」政策后，许多城市都开始放宽楼市政策，例如四川省成都市发布了《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出局部取消限购、新拍地块建成商品房取消限价，并不再执行二手住房成交参考价格发布机制。在9月份以来，亦有10多个重点城市陆续跟进，以缓解楼市持续低迷的情况。
倘楼价再大跌 恐现「螺旋式下降」
对于楼市取消限价，法国兴业银行（Societe Generale）首席中国经济学家姚炜表示，合理做法是允许房价进一步下跌，让市场达到新的平衡，但这是一个冒险选择，如何发展还存在很大不确定性。
另有经济学家表示，大范围内取消楼市价格下限，带来的房价下跌会有风险。澳新银行（ANZ）就在9月份发布的一份报告中指出，如果价格进一步大幅下挫，从而引发甩卖并导致市场进入螺旋式下降，则内地情况可能会发生变化。
澳新银行又指，若内地房价下跌30%，即与东京和香港在过去衰退时期的跌幅相当，那麽在内地5.3万亿美元的房贷总额中，约有12%（即约6,400亿美元）会面临负资产问题，所引发的雪球效应可能形成黑天鹅事件。
至于谘询公司Global Counsel高层Jens Presthus认为最差情况是，人们将继续持观望态度，因为他们预期价格会进一步走低，而且往往会形成恶性循环。
政策反应良好 后市仍然乐观
不过，部份经济学家对内地楼市持乐观态度，认为购房者往往会支付大笔首期，使其在房价下跌时提供缓冲。亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家金友欣接受内媒采访时就表示，内地房地产市场正处于触底反弹的过程中，有利消费者信心的恢复，并认为持续的政策支持仍然必要，包括进一步降低房贷利率和放宽限购。
他又表示，房地产政策调整在北京、上海等大城市的反应良好，二线城市也有望回暖。目前尚需等待三、四季度的数据来进一步判断市场趋势，但他对房地产市场再度活跃起来持乐观态度。
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